Les prix du logement en Hongrie ont baissé de 1,4 % au deuxième trimestre, le rythme annuel se maintenant à 10,1 %
Les prix du logement en Hongrie ont reculé de 1,4 % au deuxième trimestre 2026 après cinq trimestres de hausse, le rythme annuel se maintenant à 10,1 %.
L'Office central hongrois de statistique a mis à jour son indice trimestriel des prix du logement le premier octobre, et la lecture provisoire du deuxième trimestre 2026 montre un recul des prix de 1,4 % par rapport au premier trimestre. Sur la base où le trimestre précédent vaut 100, l'indice combiné s'est inscrit à 98,6. Les cinq trimestres antérieurs affichaient 109,5, 102,2, 106,6, 103,3 et 101,5, tous au-dessus de 100. Mesuré contre le même trimestre de 2025, l'indice reste à 110,1, soit un gain annuel de 10,1 %.
Sur la base de niveau, où la moyenne de 2025 vaut 100, l'indice combiné s'établit à 106,3, contre 107,8 au premier trimestre. La série trimestrielle qui le sous-tend donne 83,0 et 86,3 pour les troisième et quatrième trimestres 2024, puis 94,4, 96,5, 102,9 et 106,2 au fil de 2025, enfin 107,8 et 106,3 en 2026.
La baisse du neuf est avant tout un changement de composition
Le tableau hongrois fait ce que la plupart des indices nationaux de prix ne font pas : il décompose chaque variation annuelle en un effet de composition et une variation pure de prix, puis publie le total à part. Pour le logement neuf au deuxième trimestre, l'effet de composition annuel s'inscrit à 94,3 et la variation pure de prix à 99,3, ce qui donne un total de 93,7, soit une baisse de 6,3 % sur un an.
Lue attentivement, cette donnée ne signifie pas qu'un logement neuf donné coûte 6,3 % de moins. La composante pure de prix n'a presque pas bougé. La quasi-totalité du recul vient de l'effet de composition : les logements neufs vendus ce trimestre étaient moins chers que ceux vendus un an plus tôt. Qui lit le chiffre du neuf comme une correction des prix lit en réalité un déplacement dans la nature des programmes livrés.
L'ancien montre le schéma inverse
Pour les logements anciens, l'effet de composition annuel s'inscrit à 102,3, la variation pure de prix à 111,5 et le total à 114,1, soit une hausse de 14,1 %. Ici la composition ajoute à la progression au lieu de l'expliquer, et c'est le mouvement de prix sous-jacent qui fait le travail.
Les chiffres trimestriels affinent ce constat. Au deuxième trimestre, l'effet de composition de l'ancien s'inscrit à 101,9, la variation pure de prix à 98,5 et le total à 100,3. En prix pur, les logements anciens hongrois étaient donc moins chers fin juin que fin mars, et le total n'est ressorti quasi stable que parce que la composition des biens vendus s'est déplacée vers le haut de gamme.
Comment cela se compare à nos propres données hongroises
Glopra retient pour la Hongrie un prix moyen national affiché de 4 049,14 dollars américains le mètre carré, tiré d'un agrégateur national d'annonces pour la semaine 36 de 2026, et 5 042,62 dollars américains pour Budapest. Notre champ de variation annuelle porte 12,3 %, issu de l'indice de la Banque nationale de Hongrie pour le même trimestre, contre 10,1 % pour l'office statistique. Les deux sont crédibles et l'écart est méthodologique : la banque centrale publie un indice hédonique qui corrige des caractéristiques du bien, tandis que l'office statistique diffuse un indice combiné où l'effet de composition reste visible en colonne séparée. Les deux pointent désormais dans le même sens, et c'est la part qui compte.
Notre ligne Hongrie porte un score de risque de bulle de 69, dans la bande élevée, et 64 pour Budapest. La charge fiscale effective sur les loyers est de 13,5 % du loyer brut : 15 % d'impôt sur le revenu appliqué après l'abattement forfaitaire de 10 % pour frais, sans cotisation sociale et sans tranche, de sorte que le taux est identique à tout niveau de loyer et identique pour les non-résidents ; une comptabilisation détaillée des frais peut ramener la charge réelle à 8 ou 10 %. Les coûts de transaction complets atteignent 8 %. La propriété est pleine, et les acheteurs venus de l'extérieur de l'Union européenne ont besoin d'une autorisation. Les données du deuxième trimestre sont signalées comme provisoires, et l'indice a été rebasé cette année de 2015 à 2025, ce qui impose de la prudence pour les comparaisons plus anciennes.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html