Les prix des appartements à Séoul signent un record de 86 semaines de hausse alors que Gangnam et Yongsan passent en négatif

Les appartements de Séoul ont monté pour la 86e semaine consécutive, un record, alors que Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan ont tous reculé sur la semaine.

Les prix de vente des appartements de Séoul ont progressé de 0,09 % sur la semaine close le 28 septembre, leur 86e hausse hebdomadaire consécutive, selon les chiffres du Korea Real Estate Board publiés le premier octobre. Cette série dépasse désormais le précédent record de 85 semaines, qui courait de la deuxième semaine de juin 2020 à la troisième semaine de janvier 2022. À l'échelle nationale, les prix de vente des appartements ont augmenté de 0,06 %.

Le record est signé par les parties du marché qui ne sont pas les plus chères. Dans l'arrondissement de Gangnam, l'indice a chuté de 0,56 %, un repli plus profond que la baisse de 0,42 % de la semaine précédente. Seocho a cédé 0,33 % après un recul de 0,37 %. Songpa a perdu 0,19 %, contre 0,14 % auparavant. Et Yongsan a baissé de 0,01 %, son premier repli en 22 semaines ; la dernière lecture négative y était de 0,03 % lors de la quatrième semaine d'avril.

L'élan s'épuise semaine après semaine

Le rythme hebdomadaire de Séoul, à 0,09 %, est descendu depuis 0,13 % sept jours plus tôt, et la cadence se resserre depuis cinq semaines consécutives après avoir atteint 0,22 % lors de la cinquième semaine d'août. Hors de la capitale, la province de Gyeonggi a gagné 0,15 %, en ralentissement depuis 0,23 %, et Incheon a pris 0,02 %. Les régions situées hors de l'aire métropolitaine sont restées inchangées à 0,00 % pour la troisième semaine d'affilée.

Cette répartition est la véritable histoire derrière le record. Une série qui repose sur une lecture séoulienne de 0,09 % alors que quatre de ses arrondissements centraux baissent, sur une lecture provinciale d'exactement 0,00 % et sur une Gyeonggi qui décélère, est une série dont la base se rétrécit. Le chiffre principal mesure la persistance, pas la vigueur.

À quoi ressemble ce marché pour un acheteur étranger

C'est ici que nos propres données sud-coréennes apportent ce que la publication hebdomadaire n'apporte pas. Une zone d'autorisation des transactions foncières par des étrangers a été désignée pour la première fois le 26 août 2025, et le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a confirmé en août 2026 qu'elle reste en vigueur du 26 août 2026 au 25 août 2027. Elle couvre l'ensemble de Séoul, 23 villes et comtés de la province de Gyeonggi et neuf arrondissements d'Incheon. Un particulier, une entreprise ou un État étranger doit obtenir l'accord préalable de l'autorité locale avant d'acquérir toute parcelle de plus de six mètres carrés, doit emménager dans les quatre mois suivant l'achat et doit résider dans le bien au moins deux ans. Le non-respect peut entraîner des amendes répétées allant jusqu'à 10 % de la valeur du bien et l'annulation de l'acquisition. Le régime ne s'applique ni aux donations, ni aux successions, ni aux ventes judiciaires, ni aux officetels.

Lu avec les données de prix, cela pèse plus lourd que la série elle-même. Presque toutes les zones en hausse cette semaine se situent à l'intérieur de la zone d'autorisation, et l'obligation de résidence signifie qu'un non-résident ne peut tout simplement pas entrer dans ce record en tant que bailleur pendant les deux premières années.

Le niveau de prix, et le rendement que nous ne publions délibérément pas

Glopra retient un prix de vente moyen d'un appartement séoulien de 1 197 052 dollars américains par logement, tiré de l'enquête mensuelle sur les prix du logement d'une banque commerciale pour août 2026, qui indiquait 1 607 390 000 wons coréens. Il s'agit d'une enquête d'évaluation des prix de marché et non d'un registre de transactions achevées, c'est pourquoi nous la classons en base de type offre.

Nous ne publions pas de rendement locatif pour Séoul, et la raison mérite d'être dite. La location résidentielle coréenne est dominée par le jeonse, un dépôt forfaitaire remboursable de montant élevé qui ne s'accompagne d'aucun loyer mensuel, et un dépôt jeonse n'est pas un loyer. L'autre formule, le wolse, combine un dépôt et un versement mensuel, et seul le volet mensuel est publié. Rapporter ce versement nu au prix moyen d'un appartement séoulien donne un rendement brut d'environ 1,4 %, bien en deçà du rendement économique réel du marché, car le produit que le bailleur tire du dépôt du locataire en est exclu. Tant qu'une série corrigée du taux de conversion ne peut être obtenue, un champ vide accompagné d'une explication est plus honnête qu'un chiffre trompeur.

Sur le plan fiscal, un particulier non résident qui possède un seul logement coréen et le loue en longue durée n'est pas imposé sur ces loyers au titre de la loi relative à l'impôt sur le revenu, sauf si la valeur administrative dépasse 1,2 milliard de wons. À Séoul, les valeurs administratives se situent en général entre 60 et 70 % du prix de marché, de sorte qu'un appartement moyen reste nettement sous ce seuil. Ceci est une information et non un conseil, et les conditions d'autorisation décrites plus haut s'appliquent en tout état de cause.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea