Le décret espagnol sur le logement suspend les expulsions jusqu'en 2030 et interdit les achats sous 70% de la valeur d'expertise
Le Real Decreto-ley 26/2026 espagnol a paru au journal officiel le 30 septembre, suspend les expulsions des ménages vulnérables jusqu'en 2030 et est entré en vigueur le 1er octobre.
L'Espagne a publié un nouveau décret sur le logement à son journal officiel le 30 septembre 2026, et il est entré en vigueur le lendemain. Le Real Decreto-ley 26/2026, daté du 29 septembre, suspend les procédures d'expulsion contre les personnes en situation de vulnérabilité dépourvues de logement de remplacement jusqu'au 31 décembre 2030, et il interdit à certaines entités d'acquérir un logement pour moins de 70 pour cent de sa valeur d'expertise de marché jusqu'au 31 décembre 2028.
Le texte compte 20 articles répartis en six titres, auxquels s'ajoutent deux dispositions additionnelles, deux dispositions transitoires, une disposition abrogatoire et onze dispositions finales. Il a paru au journal officiel numéro 241 et occupe les pages 127818 à 127913.
Trois dates portent l'essentiel du poids
Trois échéances définissent la durée des mesures centrales. La limitation des acquisitions sous la valeur court jusqu'au 31 décembre 2028. La suspension des expulsions en situation de vulnérabilité court jusqu'au 31 décembre 2030. Une limitation extraordinaire de la revalorisation du loyer des baux en cours court jusqu'au 31 décembre 2027, la plus courte des trois, et figure au premier titre à côté de la prorogation des contrats.
Une quatrième date fonctionne autrement. Les baux de résidence principale qui arrivent à échéance avant le 31 décembre 2028 peuvent être prorogés par annuités, pour deux années supplémentaires au maximum. Cette clause atteint des contrats signés bien avant l'existence de ce décret, ce qui explique qu'elle se trouve parmi les dispositions finales et non parmi les articles.
La location saisonnière et à la chambre reviennent sous la loi sur les baux
L'article 3 réécrit la loi de 1994 sur les baux urbains, et la modification de plus grande portée concerne deux types de contrats qui avaient échappé à son champ. Tout contrat de location temporaire ou à la chambre dépourvu d'une cause expresse établissant le besoin réel et prouvé du locataire en logement temporaire se transforme automatiquement en bail d'habitation ordinaire, avec la protection de la jouissance qui l'accompagne.
La location à la chambre reçoit une seconde règle propre. Lorsque plusieurs contrats partiels courent simultanément sur un même logement, la somme de leurs loyers ne peut excéder le loyer d'un contrat unique portant sur le logement entier. Les deux modifications visent la même pratique : là où le régime ordinaire du bail est devenu coûteux pour les bailleurs, des contrats ont été requalifiés en saisonniers ou découpés chambre par chambre. Le décret retire l'avantage de l'étiquette et laisse le fond de l'accord décider des règles applicables.
Treize textes réécrits d'un seul coup
Le décret ne va pas seul. Il modifie la loi de 1994 sur les baux urbains et la loi de 2023 sur le droit au logement, les deux piliers de la réglementation locative espagnole, et va bien au-delà : la procédure civile selon la loi de 2000, l'impôt sur le revenu selon la loi de 2006, la taxe sur la valeur ajoutée selon la loi de 1992, la loi sur les finances locales, la loi de 2009 régissant les sociétés cotées d'investissement immobilier, un décret de 2023, la loi de 2019 sur les contrats de crédit immobilier, la loi de 2015 sur les assurances, la loi de 2023 sur les marchés de valeurs, la loi de 2003 sur le patrimoine public et la loi de 1954 sur l'hypothèque mobilière.
Cette dispersion indique où le gouvernement attend un changement de comportement. Toucher à l'impôt sur le revenu et à la taxe sur la valeur ajoutée signifie que les incitations autour de la location évoluent en même temps que les règles ; toucher au régime des sociétés cotées d'investissement immobilier et à la loi sur les marchés de valeurs vise directement les véhicules sociétaires par lesquels sont détenus les grands portefeuilles résidentiels. S'agissant d'un décret et non d'une loi ordinaire, il est déjà en vigueur mais doit encore être ratifié par le Parlement.
Là où le décret rencontre les chiffres propres de l'Espagne
La ligne Espagne de Glopra, relevée le 28 septembre 2026, consigne un prix moyen affiché au niveau national de 3 390 dollars des États-Unis le mètre carré et un loyer moyen affiché de 17,50 dollars le mètre carré et par mois. La variation annuelle de la série nationale des prix du logement est de 12,8 pour cent. L'Espagne porte un score de risque de bulle de 61, dans la bande élevée, avec des coûts de transaction totaux d'environ 15,3 pour cent du prix d'achat.
L'un des chiffres fiscaux propres de Glopra touche directement à la portée du décret. Les revenus locatifs espagnols sont imposés à 19 pour cent pour les propriétaires résidant dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen, qui peuvent d'abord déduire leurs charges, et à 24 pour cent sur le loyer brut sans aucune déduction pour ceux qui résident en dehors. Parce que le décret modifie la loi sur l'impôt sur le revenu, les bailleurs non résidents font partie des groupes dont la situation peut changer, et les deux taux partent de bases différentes, de sorte qu'une même modification ne les touche pas de la même façon.
Une mise en garde sur toute lecture en termes de prix
La hausse annuelle de 12,8 pour cent a été mesurée avant l'existence de ce décret, et les mesures agissent sur la sécurité de la jouissance, la qualification des contrats et l'éligibilité à l'achat, non sur le prix directement. Le texte ne fixe aucun prix d'achat, et le décret doit encore être ratifié par le Parlement, de sorte que sa forme définitive n'est pas arrêtée.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266