Droit locatif espagnol : 12 mois d'indemnité à partir du 15 novembre 2026
À partir du 15 novembre 2026, le bailleur espagnol qui notifie valablement le non-renouvellement doit au moins 12 mensualités, sauf dans cinq cas exonérés.
Les faits
- Le décret-loi royal 28/2026 du 6 octobre a été publié au Journal officiel de l'État numéro 249 le 7 octobre 2026 et entre en vigueur le 15 novembre 2026.
- Le bailleur qui notifie valablement son intention de ne pas prolonger un bail portant sur la résidence principale du locataire doit verser le plus élevé de deux montants : 12 mensualités ou une mensualité par année de résidence du locataire. La vente du logement loué n'affecte pas ce droit.
- La base est la valeur supérieure de la fourchette individualisée du logement dans le système étatique de référence des prix des loyers d'habitation ou, lorsqu'aucune valeur individualisée ne peut être obtenue pour lui, le loyer du contrat en vigueur à la date de la notification.
- Les baux se prolongent tacitement et obligatoirement par périodes successives de cinq ans, sept ans lorsque le bailleur est une personne morale ; le préavis est d'au moins six mois pour le bailleur et d'au moins deux mois pour le locataire.
- L'article 10.2 énumère cinq cas exonérés, dont le besoin de logement permanent d'un bailleur personne physique, pour lui-même ou des parents jusqu'au deuxième degré par le sang ou par adoption ; chacun doit figurer de façon expresse, détaillée et écrite dans la notification.
- À titre de comparaison, idealista situait le prix du logement locatif en Espagne à 15,1 euros par mètre carré et par mois en septembre 2026, soit 5,6% de plus qu'un an plus tôt, sur une série dont la méthodologie a changé en juillet 2026.
Ce que cela signifie pour votre argent
- Notifier valablement le non-renouvellement coûte au moins 12 mensualités, sauf dans l'un des cinq cas exonérés.
- Un loyer inférieur au marché ne plafonne pas de façon fiable cette facture : la valeur de la fourchette s'applique d'abord, et le loyer du contrat seulement là où le logement n'a pas de valeur de fourchette individualisée.
- Pour celui qui met déjà un logement en location sur place, l'obligation passe à l'acquéreur avec le bien, et à compter de la première échéance de prorogation postérieure au 15 novembre 2026, les prorogations de cinq ou sept ans repoussent la date la plus rapprochée à laquelle il peut récupérer le logement.
Ce qu'il faut surveiller
- S'il reste moins de six mois de bail ou de prorogation en cours à l'entrée en vigueur, la notification peut être faite au moins quatre mois à l'avance ; un bail déjà dans sa prorogation légale achève d'abord cette période sous les anciennes règles.
- Les préavis valablement notifiés avant la publication conservent leur effet et ne font naître aucun droit à indemnité, et pour un bien donné il faut déterminer la valeur supérieure de sa fourchette individualisée dans le système étatique de référence.
Sources: Boletín Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822; idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/