L'Espagne fixe la durée minimale des baux d'habitation à cinq ans, et à 7 ans lorsque le bailleur est une société
Le nouveau décret espagnol fixe la durée minimale des baux à cinq ans, sept si le bailleur est une personne morale, avec douze mois de loyer en indemnité minimale.
Un bail d'habitation en Espagne devra désormais courir au moins cinq ans avant de se renouveler automatiquement lorsque le bailleur est une personne physique, et le minimum passe à sept ans lorsque le bailleur est une personne morale. La règle vient du Real Decreto-ley 27/2026 du 29 septembre, paru au journal officiel le 1er octobre 2026 et entrant en vigueur le 2 octobre 2026. Le texte occupe les pages 128380 à 128387 du numéro 243 et comporte un article unique.
Un article unique qui réécrit la fin de chaque bail
Cet article unique modifie l'article 10 de la loi de 1994 sur les baux urbains, la disposition qui régit ce qui se passe lorsqu'un bail arrive au terme convenu. Autour de lui figurent deux dispositions additionnelles, une disposition transitoire et deux dispositions finales. La première additionnelle coordonne le texte avec le Real Decreto-ley 26/2026, le décret sur le logement paru la veille au journal officiel, et la seconde précise comment lire les renvois aux règles modifiées.
Les délais de préavis sont volontairement inégaux, et le plus long pèse sur le bailleur. Un bailleur qui ne veut pas du renouvellement doit le signaler six mois à l'avance. Un locataire qui souhaite partir doit donner deux mois. Le décret fixe aussi une limite à l'absence : un locataire éloigné du logement plus de six mois perd le caractère de résidence habituelle sur lequel repose tout le régime de protection.
Mettre fin au bail par anticipation a désormais un prix, pas seulement une formalité
Le texte fixe une indemnité minimale de douze mois de loyer, avec un calcul alternatif d'un mois de loyer par année d'occupation du logement par le locataire. Lorsque le bailleur met fin au bail en invoquant son propre besoin du bien, il dispose ensuite de trois mois pour l'occuper effectivement.
Lues ensemble, ces trois valeurs changent la nature de la décision. Récupérer un logement avant la durée minimale n'est plus une affaire de congé et d'attente : cela porte un prix écrit, et ce prix croît avec la durée de la location. Le propriétaire qui veut vendre libre d'occupant, ou s'installer, dispose maintenant d'un coût à comparer au gain qu'il en tirerait.
Deux régimes de prorogation, et c'est la commune qui décide lequel s'applique
Au-delà de la durée minimale, le décret prévoit des prorogations extraordinaires. Si le locataire se trouve en situation de vulnérabilité, le bail peut être prorogé jusqu'à un an. Dans une zone déclarée de marché résidentiel tendu, la prorogation peut aller jusqu'à trois ans. Cette déclaration repose sur la loi sur le logement de 2023 et non sur ce décret, de sorte qu'un même appartement peut porter un engagement maximal différent selon que la commune où il se trouve est déclarée ou non. Une unique disposition transitoire règle l'application de tout cela aux contrats déjà en cours.
Ce qui change pour un bailleur dans nos données
Notre ligne Espagne, mesurée avant le décret, porte un prix moyen national affiché de 3 390 dollars le mètre carré et un loyer moyen affiché de 17,50 dollars le mètre carré par mois, avec une hausse annuelle des prix de 12,8 %. Le décret ne régule pas le prix : ces 12,8 % décrivent donc un marché que les nouvelles règles n'ont pas encore touché. Nous notons l'Espagne 61 sur notre échelle de risque de bulle, dans la bande élevée et en confiance haute, avec des frais de transaction de 15,3 % et la pleine propriété sans restriction pour les acheteurs étrangers.
C'est sur la ligne fiscale que la nouvelle durée mord le plus, et elle ne figure pas dans le décret. Dans nos données, un bailleur résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen paie 19 % sur le revenu locatif net après charges, tandis qu'un bailleur résidant hors de cette zone paie 24 % sur le loyer brut sans aucune déduction. Un engagement minimal de sept ans est donc une proposition différente pour ces deux propriétaires : l'un peut opposer des charges aux revenus sur la période plus longue, l'autre non. Ceci est une information sur une évolution juridique et non un conseil juridique ou fiscal.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385