Les ventes d'appartements à Bangkok ont bondi de 19,5 % au deuxième trimestre, celles de maisons ont chuté de 11,4 %

Les ventes d'appartements à Bangkok ont progressé de 19,5 % au deuxième trimestre, celles de maisons ont reculé de 11,4 %. Stock invendu : 202 414 unités.

À Bangkok et dans les cinq provinces voisines, les ventes d'appartements en copropriété ont progressé de 19,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026, tandis que celles de maisons basses et de maisons de ville ont reculé de 11,4 %. Le stock invendu de la région est tombé à 202 414 unités, soit 10,2 % de moins qu'un an plus tôt. Le centre d'information immobilière, bras de recherche de la banque publique du logement de Thaïlande, a publié ce tableau trimestriel le 22 septembre 2026.

Deux marchés dans un seul

Au total, les ventes neuves ont augmenté de 2,6 % en nombre et de 8,6 % en valeur : la transaction moyenne vaut donc davantage qu'il y a un an. Ce qui compte, c'est la répartition sous cette moyenne. Les appartements ont absorbé 2,4 % du stock disponible par mois, les maisons basses 1,4 %. À ce rythme, l'excédent d'appartements s'écoule en environ 39 mois et celui de maisons basses en 67 mois environ. La moyenne régionale est de 1,8 % par mois, soit près de 52 mois.

Cinquante-deux mois représentent plus de quatre ans de stock. Pour donner l'échelle, la région comptait 214 083 unités sur le marché pendant le trimestre, pour 1 356 788 millions de bahts, soit 67,1 % de la valeur nationale du marché, qui s'élève à 2 022 507 millions de bahts. Ce n'est pas un recoin périphérique du marché thaïlandais : c'en est l'essentiel.

L'offre recule parce que les promoteurs ont cessé de lancer

La baisse de 10,2 % du stock invendu ne vient pas d'une ruée à l'achat. Les lancements de nouveaux programmes ont chuté de 15,6 % en nombre et leur valeur de 51,9 % : le portefeuille à venir a donc perdu plus de la moitié de sa valeur en un an. Les maisons de ville ont été les plus touchées, à 28,6 %.

C'est la manière classique dont un excédent se résorbe sur un marché lent : non pas en vendant plus vite, mais en construisant moins. C'est plus sain que l'alternative, mais cela signifie aussi que les chiffres de 39 et 67 mois s'amélioreront pour des raisons qui tiennent peu à la demande.

Ce que cela change pour un acheteur étranger

La Thaïlande est l'un des rares marchés asiatiques où un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété, dans la limite de 49 % de détention étrangère par immeuble ; le foncier reste interdit. À Bangkok, un appartement d'une chambre s'affiche aujourd'hui à une médiane d'environ 125 600 dollars, pour un loyer demandé médian proche de 760 dollars par mois. Cela donne un rendement locatif brut d'environ 7,3 %, ou près de 7,0 % après la fiscalité effective sur les revenus locatifs, un écart confortable par rapport à la plupart des capitales européennes et est-asiatiques.

Le contrepoids, c'est la file d'attente. Un excédent de 39 mois est un marché d'acheteurs au sens littéral : la décote se joue dans la négociation, pas dans le prix affiché, et elle plafonne le pouvoir de fixation des prix à la revente pendant des années, non des mois. À l'échelle nationale, d'après les registres du même institut, un logement moyen a changé de mains pour environ 77 500 dollars au premier semestre 2026, ce qui montre combien le segment des appartements de Bangkok se situe au-dessus de la moyenne thaïlandaise.

Le chiffre à surveiller au trimestre prochain n'est pas la croissance des ventes, mais la valeur des lancements. S'il reste autour de la moitié du niveau de l'an dernier, l'excédent continuera de se réduire tout seul. Si les promoteurs reviennent, le compteur des 52 mois repart à zéro.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 292 on the Bangkok and vicinity housing market in the second quarter of 2026, 22 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/292

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