Les loyers proposés au Brésil grimpent de 9,28 % sur un an, plus du double de l'inflation

L'indice FipeZAP de juillet progresse de 0,70 % sur le mois et de 9,28 % sur un an, contre 4,44 % pour l'IPCA, avec un loyer moyen de 54,17 reais le mètre carré.

Les bailleurs brésiliens ont relevé leurs loyers proposés de 0,70 % en juillet 2026 et de 9,28 % sur les douze mois précédents, selon l'indice résidentiel des loyers FipeZAP publié le 14 août. Sur la même période, l'inflation des prix à la consommation s'est établie à 4,44 % selon l'IPCA et à 2,76 % selon l'IGP-M, l'indice historiquement inscrit dans les baux brésiliens. Les loyers ont donc augmenté environ deux fois plus vite que le niveau général des prix, et plus de trois fois plus vite que la référence traditionnelle d'indexation locative. Depuis le début de l'année et jusqu'en juillet, la hausse atteint 5,97 %, contre 3,44 % pour l'IPCA.

Les petits logements font le marché

Le loyer moyen proposé au niveau national s'élevait à 54,17 reais le mètre carré en juillet. Cette moyenne masque un écart considérable selon la taille des logements, et cet écart joue en faveur du parc le plus compact : les logements d'une chambre se négocient à 72,08 reais le mètre carré, un tiers au-dessus de la moyenne nationale, l'écart se resserrant régulièrement à mesure que la surface augmente. Le même schéma se retrouve dans les rythmes de progression : les deux-chambres mènent la hausse depuis le début de l'année avec 6,90 %, tandis que les logements de quatre chambres ou plus se limitent à 2,66 %. La demande locative brésilienne se concentre sur les unités urbaines compactes, et la prime au mètre carré qu'elles supportent s'est élargie en conséquence.

Le classement des capitales

São Paulo reste la plus chère des capitales étudiées, à 65,18 reais le mètre carré, suivie de très près, contre toute attente, par Recife à 64,11 et Rio de Janeiro à 60,80. Campo Grande ferme la marche à 31,55 reais, soit moins de la moitié du niveau pauliste. Les hausses les plus vives de l'année sont venues d'ailleurs que des plus grands marchés : Aracaju arrive en tête avec 16,12 % depuis janvier, devant Campo Grande à 11,95 %, Manaus à 11,04 % et Fortaleza à 10,98 %. Le cycle locatif du nord et du nord-est brésiliens a nettement pris de l'avance sur celui du sud-est.

Deux rendements, deux bases de calcul

FipeZAP a calculé pour juillet un rendement locatif brut national de 6,14 % par an, qui monte à 6,78 % pour les logements d'une chambre et retombe à 4,84 % pour ceux de quatre chambres ou plus. Recife domine le classement des capitales avec 8,47 %. Les données de marché propres à Glopra font état, pour le Brésil, d'un rendement locatif brut de 5,71 % pour un prix moyen de 1 892 dollars le mètre carré, à la date du relevé du 23 juillet. L'écart entre 6,14 % et 5,71 % relève de la base de calcul et non d'un désaccord : FipeZAP tire son chiffre des loyers et des prix affichés dans les capitales étudiées, tandis que la série Glopra combine une couverture nationale plus large, incluant un parc moins rentable situé hors des capitales.

Le risque à l'horizon

Des loyers qui progressent à plus du double de l'inflation pèsent d'abord sur les locataires avant d'enrichir les propriétaires, et un écart aussi large s'est historiquement autolimité : soit les salaires rattrapent leur retard, soit les taux de renouvellement fléchissent. Le score de risque de bulle du Brésil ressort à 49 sur 100 dans les données Glopra, dans la bande modérée, avec des valeurs en capital en hausse de 5,59 % en monnaie locale sur un an, soit moins vite que les loyers. Cette combinaison — des loyers qui distancent les prix — pousse les rendements vers le haut plutôt que le risque de valorisation, ce qui est la plus bénigne des deux façons dont un marché locatif peut se tendre. Les rendements bruts cités ici excluent le taux effectif d'imposition des loyers de 15 % appliqué au cas standardisé du non-résident.

Sources: FipeZAP via InfoMoney https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/aluguel-sobe-quase-6-ate-julho-e-continua-bem-acima-da-inflacao-mostra-fipezap/; FipeZAP index reports https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/

Market data: Brazil