Les acheteurs de Budapest désertent l'entrée de gamme : les recherches sous 50 millions passent de 42 % à 19 %
Les données de recherche de Zenga.hu montrent une demande de logement en baisse de 47 % sur un an à Budapest, l'intérêt pour les biens sous 50 millions chutant de 42 % à 19 %.
Ils sont désormais plus nombreux à chercher un appartement budapestois au-dessus de 100 millions de forints qu'en dessous de 50 millions. Cette inversion, tirée des données de recherche de Zenga.hu et rapportée par Portfolio le 1er septembre, est inédite : il y a un an, l'entrée de gamme captait 42 % de la demande de la capitale et le haut de gamme 14 %. Aujourd'hui, les parts s'établissent à 19 % et 24 %.
L'histoire des volumes, en dessous
La demande s'est amincie partout, mais inégalement. À l'échelle nationale, les recherches reculent de 28 % sur un an. À Budapest, elles chutent de 47 % : la capitale a perdu près de la moitié de son volume de recherches, la province environ un quart. Ce qui subsiste penche vers le haut. La tranche la plus recherchée à Budapest se situe désormais entre 50 et 75 millions de forints ; au niveau national, elle reste celle de 25 à 50 millions, un cran complet plus bas.
Éviction, non disparition
Le tableau national montre la même rotation, en plus modéré : la part sous 50 millions de forints est passée de 66 % à 58 %, tandis que tout ce qui dépasse ce seuil montait de 34 % à 42 %. Ces huit points au niveau national, face aux vingt-trois points de Budapest, constituent la mesure la plus claire dont on dispose de la vitesse à laquelle la capitale a évincé par les prix ses propres primo-accédants. Ces acheteurs n'ont pas disparu : ils sont descendus le long de l'échelle des prix vers la couronne périurbaine, là précisément où les données régionales les retrouvent.
Où regarde l'argent hors de la capitale
Hors de Budapest, l'intérêt pour les biens dépassant 100 millions de forints se concentre sur une poignée de comitats : Pest à 18 %, Veszprém à 14 %, Somogy à 9 %. À l'autre extrémité, Békés, Jász-Nagykun-Szolnok et Nógrád enregistrent chacun environ 0,5 %. Le comitat de Pest, c'est la ceinture périurbaine ; Veszprém et Somogy sont les comitats du lac Balaton. Autrement dit, la demande haut de gamme hors de la capitale est soit suburbanisée, soit en vacances — elle ne se répartit pas sur le territoire.
Ce qu'ajoutent les chiffres de Glopra
Dans la série urbaine de Glopra, Budapest s'établit à 4 376 dollars le mètre carré, avec un rendement locatif brut de 4,63 % et des prix locaux supérieurs de 8,3 % à ceux d'il y a un an — 17,4 % en dollars. La ville affiche un risque de bulle élevé, à 64 sur 100. Rapprochée des données de recherche, cette combinaison décrit un risque précis : des prix soutenus par un vivier d'acheteurs plus restreint et plus fortuné. L'intérêt de recherche est un indicateur avancé d'intention, non un relevé de ventes conclues, et il peut se retourner plus vite que les prix, dans un sens comme dans l'autre. Mais quand la part de l'entrée de gamme dans la demande d'une capitale se réduit de plus de moitié en douze mois, c'est la composition de cette demande qui a changé, pas seulement son ampleur.
Sources: Portfolio.hu (Zenga.hu search data), 1 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260901/kulonos-dolog-tortenik-a-fovarosban-elfordultak-a-vevok-a-korabban-nepszeru-lakasoktol-859570