Budapest : plus de quatre changements de prix sur cinq sont désormais des baisses
Plus de quatre changements de prix sur cinq dans les annonces d'appartements à Budapest sont des baisses, et l'ajustement moyen national a atteint -3,5 % en août.
Plus de quatre changements de prix sur cinq opérés sur les annonces d'appartements budapestoises pointent désormais vers le bas, selon l'analyse Ingatlantajolo d'Otthonterkep portant sur les annonces modifiées au cours des deux mois précédents, publiée le 26 août 2026. À l'échelle nationale, l'ajustement moyen sur les annonces d'appartements s'est creusé au fil de l'année : -0,6 % en octobre, -3,1 % en avril et -3,5 % en août. Les maisons ont bougé davantage, passant de -3 % à -4,7 % sur la même période.
L'indice et les annonces ne racontent pas la même histoire
La hausse nationale des prix du logement en Hongrie affiche toujours 12,3 % sur douze mois d'après les données de la Magyar Nemzeti Bank, et Glopra situe Budapest à 8,3 % de croissance annuelle. Pourtant, les propres chiffres de la MNB pour le deuxième trimestre 2026 font état d'un recul de 1,1 % des prix des appartements par rapport au trimestre précédent, premier repli trimestriel depuis trois ans. Les prix affichés bougent avant les indices de transaction pour une raison mécanique : un vendeur réécrit son annonce en une semaine, quand un indice a besoin d'un trimestre entier de ventes conclues pour enregistrer le même mouvement. Les données Ingatlantajolo constituent le bord avancé du retournement que la MNB vient de confirmer dans sa série trimestrielle.
Les vendeurs restent arrimés aux prix de l'an dernier
Les agents immobiliers interrogés par Otthonterkep le 6 août évaluent l'écart entre prix affichés et prix réalisables jusqu'à 20 % dans les XIVe et XVIe arrondissements de Budapest, entre 5 % et 12 % dans les Xe et XVIIe, et entre 15 % et 18 % dans les arrondissements méridionaux XIXe, XXe et XXIIIe. Les maisons familiales du XVIIIe arrondissement sont jugées surévaluées de 12 % à 15 %, les arrondissements centraux VIe à IXe d'environ 10 %, Csepel et Szigetszentmiklos de 10 % environ.
Rapportée à ces estimations, la correction type enregistrée dans les données Ingatlantajolo est de 5 % ou moins. Les vendeurs vont dans le bon sens, mais trop peu, ce qui correspond à ce que décrivent les agents sur le terrain : les biens surévalués restent des mois sur le marché, tandis que les appartements affichés à un prix réaliste trouvent toujours preneur. Les coûts de rénovation sont eux aussi entrés dans le calcul des acheteurs d'une façon inconnue lors de l'emballement de 2024 et 2025, ce qui élargit la décote exigée sur les logements non rénovés.
Bacs-Kiskun tient, Pest lâche
L'ajustement n'est pas uniforme sur le territoire. Le comitat de Bacs-Kiskun a enregistré environ trois fois plus de changements de prix à la hausse que le comitat de Pest, dernier du classement. Glopra valorise Budapest à 4 376 dollars le mètre carré pour un rendement locatif brut de 4,63 %, contre 2 150 dollars et 4,69 % pour l'ensemble de la Hongrie, et attribue à la capitale un score de risque de bulle de 64 sur 100. La portée pratique de ces données est plus étroite qu'une prévision de prix : le prix affiché à Budapest est un guide plus faible du prix de conclusion qu'il ne l'était il y a douze mois, et le rapport de force entre les deux parties d'une transaction hongroise s'est déplacé.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501