Le neuf à Budapest dépasse désormais Varsovie et Bucarest
Les prix affichés du neuf à Budapest ont atteint 1,9 million de forints le mètre carré au premier trimestre 2026, au-dessus de Varsovie et loin devant Bucarest.
Les appartements neufs de Budapest ont franchi 1,9 million de forints le mètre carré au premier trimestre 2026, soit 8 % de plus qu'en mars 2025. Ce niveau place désormais la capitale hongroise au-dessus de toutes les capitales comparables de sa région. Bucarest n'a pas atteint 1,3 million de forints en brut, Varsovie s'est approchée de 1,7 million de forints pour des logements livrés bruts et Poznan est restée sous 1,2 million, selon une comparaison régionale du promoteur Cordia publiée par Portfolio le 24 août 2026.
Construire coûte moins cher à l'est et au nord ; le foncier, non
Le directeur commercial de Cordia, Aron Gorog, impute l'essentiel de l'écart aux coûts de construction. Les projets polonais et roumains reviennent environ un quart à un tiers moins cher à bâtir que leurs équivalents budapestois. Le foncier joue en sens inverse. Les prix des terrains à Varsovie représentent plus du double de ceux de Budapest ou de Bucarest, ce qui explique que la capitale polonaise se situe encore près des niveaux hongrois malgré un chantier moins onéreux.
La couche fiscale sous le chiffre de une
Les prix cités ne sont pas directement comparables, car la taxe sur la valeur ajoutée applicable au logement neuf diffère d'un pays à l'autre. La Hongrie applique 5 %. La Pologne prélève 8 % sur les logements de moins de 150 mètres carrés et 23 % au-delà de ce seuil. La Roumanie est passée à 21 % en août 2026. Un prix brut roumain qui paraît inférieur d'un tiers à Budapest embarque donc une composante fiscale sensiblement plus lourde, et un appartement polonais de plus de 150 mètres carrés est taxé à plus de quatre fois le taux hongrois. Comparer des prix au mètre carré dans la région sans vérifier de quel côté de ces seuils se situe un logement, c'est comparer des objets différents.
À quoi ressemble le côté rendement
Cordia situe les rendements locatifs bruts entre 4,5 et 6 % en Pologne et entre 5 et 6 % à Bucarest. L'instantané Glopra Market Data v3 au 24 août 2026 établit le rendement locatif brut de Budapest à 4,63 %, sur une moyenne de 4 376 USD le mètre carré et une progression annuelle des prix de 8,3 % en forints, ou de 19,1 % une fois le mouvement de change pris en compte. Le score de risque de bulle de Budapest, à 64, se place dans la bande élevée.
Une mise au point s'impose. Cordia est un promoteur résidentiel hongrois qui commercialise aussi en Pologne et en Roumanie : la comparaison émane donc d'un acteur ayant un intérêt commercial aux acquisitions transfrontalières. Les niveaux de prix peuvent être recoupés avec les indices locaux ; les fourchettes de rendement sont les estimations propres du promoteur et n'ont pas été vérifiées ici de manière indépendante.
Ce que l'écart tranche, et ce qu'il ne tranche pas
Sur les prix au mètre carré cités, la décote régionale par rapport à Budapest avoisine le tiers. En face de cette décote se tiennent l'exposition de change, un régime fiscal inconnu, les coûts de location et de gestion dans une juridiction étrangère, et le fait que le prix du foncier à Varsovie converge déjà vers le haut. Rien de tout cela n'apparaît dans un chiffre au mètre carré destiné à la une, et la fourchette de rendement ne le capte pas davantage.
Ce que les données établissent est plus étroit et reste utile : l'environnement hongrois d'achat subventionné a porté le prix du neuf budapestois au-dessus de marchés régionaux dont les économies construisent moins cher, et la divergence s'est creusée de 8 % en une seule année.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880