Les ventes de logements au Canada ont reculé de 6,9 % en août, les prix n'ont presque pas bougé

Les ventes de logements au Canada ont été inférieures de 6,9 % à celles d'un an plus tôt en août et l'indice national des prix est resté plat sur le mois.

L'Association canadienne de l'immeuble a publié ses chiffres d'août le 15 septembre 2026 à 5 heures, heure de l'Est. Les ventes réalisées via les systèmes MLS canadiens ont glissé de 0,7 % par rapport à juillet et sont ressorties inférieures de 6,9 % à celles d'août 2025. L'indice composite national des prix des logements MLS est resté inchangé sur le mois et a reculé de 3 % sur un an, tandis que le prix moyen national non corrigé des variations saisonnières s'est établi à 668 219 dollars canadiens, en hausse de 0,6 % sur un an.

Un quatrième mois où il ne s'est presque rien passé

L'économiste en chef de l'association, Shaun Cathcart, a résumé la publication en une ligne : « Sales activity and price trends were largely unchanged for a fourth consecutive month in August ». Autrement dit, l'activité des ventes et les tendances de prix sont restées pour l'essentiel inchangées pour un quatrième mois consécutif.

Le chiffre des stocks va dans le même sens. Les mois d'inventaire se sont établis à 4,8, inchangés pour un quatrième mois d'affilée. Cette mesure indique combien de temps l'offre actuelle mettrait à s'écouler au rythme actuel des ventes, et une valeur immobile pendant quatre mois décrit un marché où aucune des deux parties ne force la main à l'autre.

Les deux chiffres de prix pointent dans des directions opposées

Un lecteur pourrait en retenir que les prix canadiens ont progressé de 0,6 % sur un an, ou bien qu'ils ont reculé de 3 %. Les deux chiffres figurent dans la même publication, et un seul est une mesure de prix.

Le prix moyen est la moyenne arithmétique de ce qui a effectivement changé de mains. Il bouge quand la composition des ventes bouge : un mois comportant proportionnellement plus de transactions dans le haut de gamme relève la moyenne sans qu'aucun logement n'ait renchéri. L'indice des prix est précisément conçu pour neutraliser cet effet, en maintenant constantes les caractéristiques du bien. Quand les deux divergent, ici de 3,6 points de pourcentage, l'écart parle de composition et non de valeur.

Pour qui chiffre un achat canadien, c'est l'indice qu'il faut prendre. La moyenne, elle, fait les titres.

C'est l'offre qui a bougé

Les nouvelles inscriptions ont progressé de 3,3 % sur le mois, et le rapport entre ventes et nouvelles inscriptions est tombé à 49,1 %, contre 51,1 % en juillet. Ce rapport est le meilleur indicateur unique de l'équilibre entre les deux côtés du marché, et une baisse de deux points à volumes globalement stables signifie que l'offre supplémentaire n'est pas absorbée.

C'est le mécanisme qui explique un indice de prix plat. Les vendeurs arrivent sur le marché plus vite que les acheteurs ne les absorbent, mais pas assez vite pour contraindre les prix à la baisse ; la pression se voit dans les délais de vente et les stocks, pas dans le prix affiché.

Ce que voit un acquéreur non résident

Selon notre instantané du 7 septembre, le niveau national des prix canadien s'établit à 4 320 dollars le mètre carré, avec une fiabilité moyenne, pour un rendement locatif brut de 5,72 % et un rendement net de 4,53 % après l'impôt locatif effectif de 20,72 % que nous modélisons pour un cas standardisé de non-résident. Les frais de transaction atteignent 10,6 %. Notre propre variation annuelle ressort à moins 3,3 % en dollars canadiens et à moins 3,2 % en dollars américains, tout près du moins 3 % de l'indice publié aujourd'hui.

La vue longue est la plus parlante. Sur cinq ans, notre série de prix canadienne recule de 6,1 % en monnaie locale et de 14,9 % en dollars, la correction en cours depuis le sommet de 2022. Notre score de risque de bulle est de 45, dans la bande modérée et parmi les plus bas de notre couverture des marchés développés, avec un rapport prix-revenu de 7,5.

Une réserve domine tout cela. Notre champ relatif à la propriété enregistre une interdiction d'achat de biens résidentiels par des acquéreurs étrangers courant jusqu'en 2027. Le texte comporte des exemptions que notre modèle standardisé ne cherche pas à reproduire ; toute personne concernée devrait donc vérifier la règle en vigueur plutôt que s'en remettre à un résumé. Pour la plupart des acquéreurs non résidents, le Canada de septembre 2026 est un marché à observer, non à intégrer.

Sources: CREA https://www.globenewswire.com/news-release/2026/09/15/3361777/0/en/canadian-home-sales-slide-down-slightly-in-august.html

Market data: Canada