La Croatie a autorisé 29% de logements en plus en juillet alors que l'année accuse 22% de retard

Les permis croates ont couvert 1 537 logements en juillet 2026, soit 29,2% de plus qu'un an avant, mais janvier-juillet reste 22,0% en dessous de 2025.

La Croatie a délivré 972 permis de construire en juillet 2026, soit 1,6% de plus qu'en juillet 2025, et ces permis couvraient 1 537 logements, 29,2% de plus qu'un an auparavant. Le tableau sur sept mois pointe exactement dans l'autre sens : 10 439 logements autorisés de janvier à juillet, 22,0% de moins que sur la même période de 2025. L'Office croate de statistique a publié la note le 15 septembre.

Une précision de lecture. L'Office publie la comparaison annuelle sous forme d'indice, le même mois de l'année précédente valant 100, de sorte que le décompte de juillet apparaît à 129,2 et celui des sept mois à 78,0. Les pourcentages ci-dessus sont ces indices lus par rapport à leur base.

Plus de logements par permis, pas plus de permis

L'histoire du mois tient dans l'écart entre 1,6% et 29,2%. Le nombre de permis a à peine bougé ; celui des logements qu'ils contiennent a bondi de près d'un tiers. Les permis de juillet portaient donc sur des opérations plus grandes, non sur des opérations plus nombreuses.

Ce qui n'a pas changé, c'est la taille des logements. Les 1 537 logements de juillet affichent une surface utile moyenne de 95,6 mètres carrés, pour un total de 147 005 mètres carrés. De janvier à juillet, les 10 439 logements couvrent 993 313 mètres carrés, soit 95,2 mètres carrés en moyenne. Un demi-mètre carré d'écart sur sept mois. Ce qui s'est déplacé en juillet, c'est l'échelle des projets, pas le produit.

Ce que contiennent les 972

Sur les permis délivrés, 848 concernaient des bâtiments et 124 des travaux de génie civil : les bâtiments représentent donc 87,2% du mois. La construction neuve a pesé 80,3% des permis et la rénovation 19,7%. La valeur totale prévue des travaux atteint 785,7 millions d'euros.

Un mois ne répare pas un déficit de sept mois

Le calcul mérite d'être fait. Au rythme de janvier à juillet, la Croatie autorise environ 1 491 logements par mois ; selon notre propre calcul à partir du même indice, le rythme de l'an dernier aurait avoisiné 1 913. Les 1 537 de juillet dépassent la cadence de cette année et restent sous la moyenne de l'an passé. Sur cette base, un seul mois de croissance à 29,2% ne comble qu'une fraction d'un déficit annuel de 22%.

Le décalage pèse plus lourd que l'arithmétique. Un permis délivré en juillet 2026 correspond à un logement qui atteindra le marché en 2028 ou plus tard. Le déficit de sept mois parle donc de l'offre croate à la fin de la décennie, pas de l'offre d'aujourd'hui.

Face à nos propres chiffres croates

Notre ligne Croatie, relevée le 7 septembre 2026 et notée en fiabilité haute, porte une médiane nationale de 3 150 dollars le mètre carré. Il s'agit d'une valeur de transaction issue des actes de vente enregistrés, traités par le ministère compétent avec l'Institut d'économie de Zagreb, et non d'un prix affiché. Le rendement locatif brut est de 4,21%, le net de 3,86% après une charge fiscale effective de 8,4% sur les loyers, issue d'un abattement forfaitaire de 30% appliqué à un taux libératoire de 12% et identique pour les résidents et les non-résidents. Les frais de transaction s'élèvent à 7,5%, parmi les plus bas de notre couverture européenne. Les prix progressent de 14,3% sur un an en monnaie locale et de 14,1% en dollars, et de 143,5% sur dix ans. Le score Bubble Risk s'établit à 70, dans la bande élevée, avec un rapport prix-revenu de 12,8. Les acheteurs de l'Union européenne ne subissent aucune restriction ; ceux venus d'ailleurs doivent satisfaire une condition de réciprocité et obtenir une autorisation.

La tension tient alors en une ligne : 14,3% de hausse annuelle des prix face à un décompte de logements autorisés sur sept mois en recul de 22%. Les permis devancent l'offre et les prix suivent la demande ; il n'y a donc pas contradiction. Les deux décrivent le même resserrement par ses deux bouts. Rien de ceci n'est un conseil d'achat ou de promotion.

Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/

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