La Croatie a achevé 18 338 logements neufs en 2025, la surface moyenne tombant à 90,4 mètres carrés
La Croatie a achevé 18 338 logements neufs en 2025, soit 10,1 % de plus qu'en 2024, mais le logement moyen a perdu 4,6 mètres carrés et la surface bâtie a reculé de 3,2 %.
La Croatie a achevé 18 338 logements neufs au cours de 2025, soit 10,1 % de plus que les 16 654 de l'année précédente, selon les chiffres publiés par l'Office croate de statistique le 25 septembre 2026. Le nombre a progressé, la surface non : la surface de plancher de l'ensemble des bâtiments achevés a reculé de 3,2 % à 3 293 970 mètres carrés, et le logement neuf moyen mesurait 90,4 mètres carrés contre 95,0 en 2024.
La quasi-totalité relevait de la construction neuve proprement dite. Parmi les logements achevés, 95,2 % sont des constructions neuves, 4,1 % proviennent d'extensions ou de surélévations de bâtiments existants et 0,7 % de la conversion de locaux non résidentiels. Au total, 7 484 bâtiments ont été achevés, dont 85,3 % de bâtiments résidentiels.
Qui construit, et pourquoi les logements rétrécissent
La baisse de la moyenne ne se répartit pas uniformément entre les maîtres d'ouvrage. Les logements édifiés par des personnes physiques atteignaient en moyenne 109,2 mètres carrés l'an dernier. Ceux construits par d'autres personnes morales, catégorie qui recouvre les promoteurs commerciaux, plafonnaient à 70,2 mètres carrés. Les deux groupes pèsent désormais presque autant : les personnes physiques ont achevé 9 403 logements, les autres personnes morales 8 816. Chaque appartement ajouté par les promoteurs tire la moyenne nationale vers le bas, ce qui explique qu'une hausse de 10,1 % du nombre d'unités se soit accompagnée d'une perte de 4,6 mètres carrés de surface.
Les personnes publiques ont achevé 119 logements sur l'ensemble de 2025, soit environ un logement neuf sur 154. L'offre croate de logements neufs est, à l'erreur d'arrondi près, entièrement privée.
Zagreb en tete, mais le volume vient des comitats adriatiques
La ville de Zagreb a achevé 3 736 logements, plus que n'importe quel comitat. Viennent ensuite trois comitats adriatiques : Zadar avec 2 829, Split-Dalmatie avec 2 532 et l'Istrie avec 2 149. Ces quatre territoires totalisent à eux seuls 11 246 des 18 338 logements du pays. Le comitat de Zagreb en a ajouté 1 581, Osijek-Baranja 1 000 et Primorje-Gorski Kotar 768.
Ce qui sort de terre est plutôt petit et urbain. Le groupe le plus nombreux est celui des 5 931 logements de deux pièces, devant 5 644 de trois pièces et 3 562 de quatre pièces ; les studios et une-pièce se comptent à 1 458. Seuls 5 933 des 18 338 logements se situent dans des bâtiments dotés d'un ascenseur, et seulement 12 212 disposent d'un chauffage central. Le nombre de résidences secondaires enregistrées se limite à 74, les 18 264 autres étant recensées comme logements d'occupation permanente, une part faible au regard du volume construit sur le littoral.
Les données de construction et celles de prix racontent deux histoires différentes
Davantage de livraisons n'a pas refroidi les prix. Notre propre instantané du marché croate, arrêté au 22 septembre 2026, situe le prix moyen affiché à 4 549,9 dollars le mètre carré et le loyer moyen affiché à 17,75 dollars par mètre carré et par mois, tous deux issus de l'indice propre d'un portail immobilier croate pour août 2026. Ce même instantané fait ressortir des prix affichés supérieurs de 14,3 % à ceux d'il y a un an et un score de risque de bulle de 70, dans la bande élevée. Les frais de transaction complets représentent 7,5 % du prix d'achat et les revenus locatifs sont imposés à un taux effectif de 8,4 %.
Les deux séries mesurent des choses différentes et ne doivent pas être opposées directement. L'office statistique dénombre les logements physiquement achevés durant l'année civile 2025, une donnée d'offre rétrospective qui reflète des permis délivrés deux à trois ans plus tôt. Les prix, eux, sont des prix affichés dans des annonces en ligne d'août 2026. Une année où l'offre progresse de 10,1 % et les prix affichés de 14,3 % n'a rien de contradictoire : c'est l'allure d'un marché où la demande devance une filière de construction qui met des années à répondre.
La publication ne comporte aucune donnée de prix propre, l'office diffusant les prix du logement dans une statistique distincte ; le tableau des prix n'est donc pas révisé. Ce qu'elle établit en revanche, c'est la forme de l'offre arrivée sur le marché : plus d'unités, plus petites, édifiées presque entièrement par le secteur privé et concentrées dans la capitale et sur le littoral.
Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Completed Buildings and Dwellings 2025, First Release GRAD-2026-2-1, Zagreb, 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/120990; Croatian Bureau of Statistics (DZS), Zavrsene zgrade i stanovi u 2025., 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/120989
Market data: Croatia