Fiscalité immobilière et frais d'acquisition à Chypre en 2026 : ce que paie un non-résident

Entrer et sortir du marché chypriote coûte environ 11,0 % du prix, alors que le bailleur non-résident peut être imposé à 0 %. Voici où ce zéro s'arrête.

Deux chiffres tirent Chypre dans des directions opposées. L'aller-retour, achat puis revente, absorbe près de 11,0 % du prix selon l'instantané Glopra du 23 juillet 2026 (méthodologie v3). Louer le même bien, en revanche, peut ne rien coûter en impôt sur le revenu à un propriétaire non-résident. C'est dans cet écart que se joue l'essentiel du montage.

Que recouvrent les 11,0 % de frais d'acquisition et de revente ?

Le chiffre regroupe les frais de mutation, le droit de timbre et les honoraires d'avocat à l'achat, ainsi que la friction de la revente. Pour la région, c'est élevé, et cela explique pourquoi les détentions courtes fonctionnent rarement ici.

Placez-le à côté du rendement locatif brut que Glopra retient pour Chypre, 4,88 %, et l'horizon devient concret : les seuls frais de transaction engloutissent un peu plus de deux ans de loyer brut, avant le moindre euro d'entretien, de gestion ou de vacance.

Quand la TVA est-elle de 19 % et quand de 5 % ?

Le neuf supporte une TVA à 19 %. Une première résidence principale éligible bénéficie d'un taux réduit à 5 %, dans les limites de surface et de valeur fixées par la réglementation chypriote.

L'avantage vise celui qui va habiter le logement. L'investisseur locatif calcule au taux plein, et l'ajoute par-dessus les 11,0 %.

Un bailleur non-résident est-il vraiment imposé à 0 % sur ses loyers ?

À un loyer courant, oui, mais il ne s'agit pas d'une exonération. Le résumé fiscal PwC pour Chypre expose le mécanisme : 20 % du loyer brut sont déduits au titre de charges présumées, puis l'impôt sur le revenu chypriote applique une tranche à taux zéro sur les 22 000 EUR de revenu imposable. Un bailleur type reste sous ce plafond, d'où un taux effectif de 0 %.

Le point de bascule se situe autour de 27 500 EUR de loyer brut annuel. Au-delà, le taux effectif cesse d'être nul.

Deux évolutions de 2026 consolident le résultat : la contribution spéciale à la défense sur les loyers a été supprimée, et le prélèvement santé GESY ne concerne que les résidents fiscaux chypriotes. Glopra modélise des loyers mensuels de 1 000 à 3 000 USD et obtient une fourchette effective de 0 % à 2,11 %.

Le seuil s'attache au contribuable, pas au logement. Deux appartements loués par le même propriétaire s'additionnent et sont confrontés ensemble aux 22 000 EUR : celui qui constitue un portefeuille quitte donc le taux zéro bien plus tôt que celui qui démarre avec un seul bien.

Que valent 2 690 USD le mètre carré face aux revenus locaux ?

Le prix moyen Glopra pour la capitale, 2 690 USD/m², porte un indice de confiance moyen : à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une estimation.

Rapporté aux revenus locaux, il produit un ratio prix/revenu de 8,1. Pour un ménage chypriote au salaire moyen, c'est tendu, et cela dit beaucoup sur la part de la demande venue de l'extérieur de l'île.

Le marché chypriote est-il en surchauffe ?

L'indice de bulle Glopra place Chypre à 41 sur 100, dans la bande modérée. La série de prix derrière est irrégulière : en dollars, plus 63,5 % sur dix ans, plus 32,0 % sur cinq ans, mais seulement plus 0,5 % sur les douze derniers mois. La décennie ressemble à un boom, la dernière année à un plateau.

C'est cet aplatissement qui rend les 11,0 % de frais mordants. Quand les prix montent vite, la hausse absorbe le coût d'entrée ; à 0,5 % par an, elle ne l'absorbe plus.

Commencez par confronter votre loyer brut annuel prévisionnel à la ligne des 27 500 EUR. Le côté où vous tombez commande tout le reste du calcul.

Cet article a une valeur d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.

Sources

Résumé fiscal PwC Chypre

taxsummaries.pwc.com

Instantané Glopra du 23 juillet 2026, méthodologie v3

glopra.com

Market data: Cyprus