Chypre : achat immobilier par un étranger et transfert de propriété

Les ressortissants de l'UE achètent librement, les autres passent par une autorisation. Le vrai risque chypriote se joue sur le titre, pas sur le prix.

À Chypre, la question du prix est presque réglée. L'instantané Glopra du 2026-07-23, méthodologie v3, relève une variation de 0,5 pour cent sur douze mois, une moyenne de 2 690 USD le mètre carré et un risque de bulle de 41 points, jugé modéré. L'acheteur étranger n'a donc pas grand-chose à craindre d'un emballement du marché. Ce qu'il risque, c'est de payer un bien sans jamais figurer au registre foncier.

Qui doit demander une autorisation ?

Les ressortissants de l'Union et de l'EEE achètent comme les Chypriotes. Les autres, dont les Britanniques depuis la fin de la période de transition du Brexit, relèvent de la loi sur l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers, Cap. 109, qui exige l'autorisation du Conseil des ministres, exercée en pratique par les gouverneurs de district. L'autorisation type couvre un appartement, une maison ou un terrain n'excédant pas trois donums, environ 4 014 mètres carrés ; depuis 2013, la pratique admet deux unités, par exemple un logement et un local commercial de 100 mètres carrés au plus. L'essentiel tient à l'effet de l'absence d'autorisation : le contrat n'est pas annulé, mais l'acquisition n'est pas inscrite au registre et une inscription déjà portée peut être annulée. Vous gardez une créance contractuelle et perdez la propriété inscrite.

Pourquoi six mois font toute la différence

La loi 81(I)/2011 sur la vente de biens immobiliers et l'exécution en nature permet à l'acheteur de déposer le contrat auprès du Département des terres et de la topographie dans les six mois suivant la signature. Dès le dépôt, toute personne consultant le bien voit l'engagement. Le vendeur ne peut ni le revendre, ni l'hypothéquer, ni en disposer à votre insu, et s'il refuse de transférer après exécution de votre part, le tribunal peut l'y contraindre. Passé ce délai, il ne reste qu'une action en dommages contre une société parfois vide. Avec un coût de transaction à l'achat de 11,0 pour cent, ce n'est pas le poste à négliger.

À qui appartient l'hypothèque inscrite sur le terrain ?

Les promoteurs chypriotes hypothéquaient le terrain auprès des banques avant de vendre les logements qui y étaient construits, et une hypothèque antérieure à votre contrat ne disparaît pas avec votre paiement. La loi 139(I)/2015 sur les acheteurs piégés a libéré plus de 11 000 titres en autorisant le transfert sans l'accord du créancier, jusqu'à ce que la Cour d'appel juge les dispositions centrales inconstitutionnelles en juin 2024, position confirmée par la Cour suprême. La loi 110(I)/2025 a reconstruit le dispositif autour de deux voies : la mainlevée consentie par le créancier sur l'unité concernée, ou l'autorisation judiciaire du transfert malgré son opposition. Un certificat de recherche au registre foncier avant le premier versement évite tout cet épisode.

Combien cela coûte, et où se cache la clause des dix ans ?

Les droits de mutation s'élèvent à 3 pour cent sur les 85 000 premiers euros, 5 pour cent jusqu'à 170 000 euros et 8 pour cent au-delà, réduits de moitié en l'absence de TVA et ramenés à zéro lorsque la vente y était soumise. Le droit de timbre sur les contrats de vente est supprimé depuis le 1er janvier 2026. Le neuf supporte une TVA de 19 pour cent, ramenée à 5 pour cent sur les 130 premiers mètres carrés et les 350 000 premiers euros, à condition que le logement ne dépasse ni 190 mètres carrés ni 475 000 euros. Une personne physique de toute nationalité peut en bénéficier, une société non, mais le bien doit rester la résidence principale pendant dix ans. Louer avant terme oblige à rembourser la différence, ce qui cadre mal avec un rendement locatif brut de 4,88 pour cent et un taux effectif d'imposition locative de 0 pour cent.

Cet article constitue une information générale sur le droit immobilier chypriote et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement.

Sources

Loi Cap. 109 sur l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers — cylaw.org — autorisation

Loi 81(I)/2011 sur l'exécution en nature — cylaw.org — dépôt dans les six mois

Département des terres et de la topographie — portal.dls.moi.gov.cy — recherches et droits

Ministère de l'Intérieur — gov.cy — informations pour acheteurs étrangers

Loi 110(I)/2025 — nouvelle procédure pour les acheteurs piégés

Département des impôts — mof.gov.cy — TVA sur le neuf, suppression du timbre

Base de données Glopra — glopra.com — instantané 2026-07-23, méthodologie v3

Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com

Market data: Cyprus