Chypre rouvre le dossier de la propriété étrangère alors que les acheteurs étrangers signent 41,3 % des contrats

Quatre propositions de loi encadrant la propriété étrangère arrivent le 5 septembre devant la commission de l'Intérieur, après un record de 41,3 % des contrats.

Les acheteurs étrangers ont signé 41,3 % des contrats de vente immobilière à Chypre sur les sept premiers mois de 2026, contre 39,2 % sur l'ensemble de 2025. C'est ce chiffre qui explique le retour, le 5 septembre, de quatre propositions de loi distinctes limitant la propriété étrangère devant la commission de l'Intérieur de la Chambre des représentants, lors de la première réunion de la nouvelle session parlementaire. Les quatre textes avaient été déposés puis ajournés en avril, avant la fin de la législature précédente.

Trois partis, trois remèdes différents

L'AKEL a déposé deux propositions, portées par Stefanos Stefanou, qui élargiraient la définition juridique de la « société sous contrôle étranger » afin d'y intégrer la propriété effective, interdiraient l'achat par des étrangers de terres forestières et agricoles et proscriraient les acquisitions à proximité de la ligne de cessez-le-feu ou d'infrastructures critiques. Le même ensemble allégerait la charge administrative par ailleurs, en supprimant l'obligation d'approbation par le Conseil des ministres pour un appartement ou une maison unique de moins de 200 mètres carrés, un commerce de moins de 200 mètres carrés ou un bureau de moins de 300 mètres carrés.

La proposition commune du DIKO, du DISY et du DIPA emprunte une voie plus brutale : les ressortissants de pays tiers seraient limités à un seul bien résidentiel sur une seule parcelle, et les personnes morales acquérant un bien devraient être détenues à 51 % au moins par des citoyens chypriotes, de l'UE ou de l'EEE. Le texte interdit lui aussi l'acquisition étrangère de terres forestières et agricoles. Une proposition distincte du DISY, portée par Nikos Georgiou, va dans le sens inverse : elle autoriserait le dépôt des demandes par l'intermédiaire d'avocats, d'experts-comptables ou d'agents immobiliers agréés, sous supervision anti-blanchiment, avec des exigences renforcées de documentation et de vigilance.

La voie sociétaire pointée par la Cour des comptes

Le rapport de la Cour des comptes qui nourrit le débat formule un constat précis : un bien acheté par une société à capitaux étrangers immatriculée à Chypre ou dans un autre État membre de l'UE est enregistré comme un achat national ou européen. Si tel est le cas, le chiffre de 41,3 % sous-estime la participation étrangère réelle, et toute règle bâtie sur la nationalité figurant à l'acte peut être contournée en constituant d'abord une société. C'est pourquoi la définition de la propriété effective retenue dans les textes de l'AKEL — aussi austère qu'elle paraisse — est la disposition la plus susceptible de modifier les comportements.

Ce que cela changerait pour les acheteurs

Les acheteurs non européens doivent déjà obtenir l'accord du Conseil des ministres pour acquérir un bien à Chypre : ces propositions durcissent donc un régime existant plutôt qu'elles n'en créent un. L'instantané chypriote actuel de Glopra fait apparaître environ 2 910 dollars le mètre carré en moyenne, un rendement locatif brut de 4,88 % et des prix en hausse de 3,4 % sur un an — une progression modeste à l'échelle régionale —, avec des frais de transaction d'environ 11 % du prix, qui rendent déjà coûteuses les détentions courtes. Un plafond d'un seul bien, tel que le proposent le DIKO, le DISY et le DIPA, pèserait surtout sur les portefeuilles locatifs, et non sur l'acquéreur d'une résidence secondaire unique.

Rien n'est encore voté

Il s'agit de propositions au stade de la commission, émanant de quatre auteurs aux objectifs sensiblement différents, dont l'un assouplit les règles quand les autres les resserrent. Chypre a déjà débattu de restrictions à la propriété étrangère sans jamais les inscrire dans la loi, et l'ajournement d'avril témoigne à lui seul du caractère disputé du sujet. La séance du 5 septembre est un point de départ, pas une décision.

Sources: Cyprus Property News (House Interior Committee bills on foreign property ownership), 2 Sep 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/09/02/parliament-reopens-debate-on-foreign-property-ownership-in-cyprus/id=00173129

Market data: Cyprus