Fiscalité immobilière et frais d'acquisition en République dominicaine : ce qui reste des 8,53 % de rendement
La République dominicaine affiche 8,53 % de rendement locatif brut, mais retient 27 % sur le brut du bailleur non résident, sans la moindre déduction admise.
Deux chiffres commandent la décision d'achat en République dominicaine et ils tirent en sens inverse. Le rendement locatif brut relevé dans l'instantané Glopra du 23 juillet 2026 (méthodologie v3) atteint 8,53 %, soit le haut de la fourchette des marchés suivis par Glopra. L'impôt sur ce revenu, pour qui n'est pas résident fiscal dominicain, se calcule sur le brut et non sur le bénéfice.
Que reste-t-il des 8,53 % pour un bailleur non résident ?
L'article 305 du Código Tributario impose à celui qui verse le loyer — locataire, agence ou société de gestion — de retenir le taux de l'article 297, soit 27 %, avant que les fonds ne quittent le pays. 27 % de 8,53 représentent 2,30 points de pourcentage : il reste 6,23 %. Et l'IPI annuel, l'assurance, la gestion et l'entretien ne sont pas encore déduits.
6,23 % demeurent un chiffre solide en comparaison internationale. Ce n'est simplement pas celui de la plaquette commerciale.
Pourquoi aucune charge n'est-elle déductible ?
Parce que le texte assimile le montant brut au montant net. L'article 305 qualifie la retenue de pago único y definitivo, paiement unique et définitif, et assoit le revenu imposable sur le brut sin admitir prueba en contrario, sans admettre de preuve contraire. Cette dernière formule clôt le débat : la présomption est irréfragable, de sorte que les intérêts d'emprunt, l'entretien, la commission d'agence et l'amortissement ne pèsent d'aucun poids dans le calcul.
La Ley 30-26, adoptée en 2026, n'a rien modifié sur ce point.
Que recouvrent les 7,1 % de frais globaux de transaction ?
Le même instantané Glopra du 23 juillet 2026 chiffre le coût total d'entrée et de sortie à 7,1 % du prix d'achat. Le poste le plus lourd est la taxe de transfert de 3 %, assise sur la valeur retenue par la DGII et non sur le prix négocié. Notariat, inscription au Registre des titres et vérifications juridiques absorbent l'essentiel du solde.
Combien de mois de loyer faut-il pour absorber ces frais ?
Rapportés à un rendement brut de 8,53 %, ces 7,1 % correspondent à une dizaine de mois de loyer engagés avant que le bien n'ait produit quoi que ce soit. Sur deux ans de détention, la charge pèse lourd ; sur dix ans, elle s'estompe.
Faites ce calcul avec le rendement net de 6,23 %, pas avec les 8,53 %, sinon le point mort tombe plusieurs mois trop tôt.
Un prix de 2 447 dollars le mètre carré est-il élevé ?
C'est la moyenne de la capitale mesurée par Glopra pour Saint-Domingue, assortie d'un indice de confiance élevé. Face à presque n'importe quelle capitale d'Europe occidentale, le niveau paraît modeste. Face aux revenus locaux, la lecture s'inverse : le rapport prix/revenu s'établit à 13,8, soit près de quatorze années de revenu intégral pour un ménage type.
En dollars, les prix ont progressé de 8,9 % sur les douze mois précédant cette date. Le score de bulle Glopra ressort à 32 sur 100, au bas de la bande « modérée ».
Le régime CONFOTUR change-t-il la donne ?
Pour les projets certifiés en zone touristique désignée, il peut effacer à la fois la taxe de transfert de 3 % et l'IPI pendant une durée définie, ce qui ramène le coût d'entrée sous les 7,1 %. L'exonération s'attache au projet certifié et non au quartier : demandez au promoteur la résolution CONFOTUR précise et le nombre d'années restantes.
CONFOTUR ne touche pas à la retenue de 27 % sur les loyers versés à un non-résident.
Avant de bâtir la moindre projection, posez une question à votre conseil : qui sera l'agent de retenue sur votre loyer, et peut-il justifier du reversement des 27 % ?
Cet article est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.
Sources
Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do
Código Tributario, Ley 11-92, articles 297 et 305
Ley 30-26 (2026)
Ley 158-01, CONFOTUR
Instantané Glopra 2026-07-23, méthodologie v3
Market data: Punta Cana · Dominican Republic