République dominicaine : achat immobilier par un étranger et déroulement de l'acquisition
Ni autorisation, ni zone interdite, ni filtre de nationalité. Ce qui décide de la revente ne figure pas sur votre passeport mais dans le dossier registral.
Deux parcelles bordant la même plage près de Las Terrenas affichent le même prix au mètre carré et ne valent plus rien de comparable le jour de la revente. Ce qui les sépare n'est pas la nationalité de l'acheteur, mais le fait que le terrain ait traversé le saneamiento et porte son propre Certificado de Título, ou que le vendeur tienne une constancia anotada, voire une simple possession.
Un acheteur étranger doit-il obtenir une autorisation ?
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario s'ouvre sur un principe : elle régit l'enregistrement de tous les droits réels immobiliers du territoire dominicain. Aucun filtre de nationalité ne suit, aucune zone interdite sur le littoral, aucune autorisation ministérielle. Le texte ne cite l'étranger qu'une fois, à l'article 63, pour lui retirer une charge : la fianza judicatum solvi, caution pour frais de justice, ne joue pas contre l'étranger de passage.
Glopra relève ici un rendement locatif brut de 8,53 %, le plus élevé de notre échantillon, pour un prix moyen de 2 447 USD le mètre carré, et un risque de bulle de 32 points, que nous qualifions de modéré (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3).
Que garantit réellement le Certificado de Título ?
L'article 91 en fait le document officiel émis et garanti par l'État dominicain, attestant un droit réel et son titulaire. Le poids économique vient du quatrième principe : tout droit inscrit sous cette loi est imprescriptible et bénéficie de la garantie absolue de l'État. L'inscription ne décrit pas la propriété, elle la constitue.
Pourquoi le deslinde décide de la revente ?
Le chemin vers cette inscription s'appelle saneamiento : l'article 20 y voit une procédure d'ordre public qui individualise le terrain, épure les droits qui pèsent sur lui et les enregistre pour la première fois. Une part du sol dominicain n'a jamais fait ce parcours. La constancia anotada, précise le Registro Inmobiliario, couvre une portion de parcelle sans désignation cadastrale propre : une quote-part d'un ensemble indivis.
Le deslinde transforme cette quote-part en titre à désignation individuelle, en un acte unique. Acheter sans deslinde ne revient pas moins cher. Cela revient plus difficile à revendre.
Combien coûte le transfert et que demande le registre ?
Avant toute signature, le Registro de Títulos délivre la certificación del estado jurídico del inmueble, avec les inscriptions vivantes au jour de l'émission. Elle coûte 1 000 pesos, demande une trentaine de jours ouvrables et s'obtient sur intérêt légitime justifié, l'étranger s'identifiant par son passeport. Hypothèques et litiges y apparaissent. Une chaîne successorale non documentée relève en revanche d'un avocat dominicain indépendant que vous engagez vous-même.
Le contrat de vente prend la forme d'un acte sous seing privé avec légalisation des signatures par un notaire. La Dirección General de Impuestos Internos perçoit 3 % sur la plus élevée des deux valeurs, le prix de l'acte ou celle figurant dans ses registres, en vertu de l'article 7 de la Ley 173-07 et de l'article 20 de la Ley 288-04, dans les six mois. L'inscription suppose l'acte de vente, le duplicata du titre, une certification de la DGII sur l'IPI, les pièces d'identité et le reçu de l'impôt. Les droits d'enregistrement restent modestes, 20 pesos par duplicata et 130 pesos par acte notarié, pour trente jours ouvrables annoncés. Glopra chiffre le coût total de transaction à 7,1 % (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). L'acheteur étranger obtient en outre un RNC, que la DGII accorde sans documents dominicains pour une liste limitée d'activités incluant l'immobilier.
Où la loi 158-01 change-t-elle les calculs ?
CONFOTUR accorde aux projets touristiques classés des exonérations que la DGII résume ainsi : impôt sur le revenu, droits de constitution et d'augmentation de capital, transferts immobiliers, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, droits de douane et ITBIS sur les matériaux de construction, pendant dix ans à compter de l'achèvement du projet. Les premiers acquéreurs d'unités échappent à l'impôt de transfert et à l'IPI sur l'unité acquise, sur demande au Ministerio de Hacienda, qui transmet l'autorisation à la DGII.
Hors de ce régime, l'IPI s'établit à 1 % sur la fraction du patrimoine taxable d'une personne physique dépassant 10 695 494 pesos, le 11 mars et le 11 septembre. Glopra retient un taux d'imposition locative de 27 %, un rapport prix/revenu de 13,8 et une variation de prix de +8,9 % sur douze mois (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). Nous ne publions pas de série longue vérifiée en dollars pour ce marché, vous ne trouverez donc ici aucune comparaison à cinq ou dix ans.
Une limite échappe à toute négociation. La Ley 305 de 1968 range dans le domaine public les soixante mètres mesurés vers l'intérieur des terres depuis la ligne de marée haute ordinaire.
Cet article livre une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
Sources
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, principes et articles 20, 63 et 91 ( faolex.fao.org )
Registro Inmobiliario, questions fréquentes et exigences du Registro de Títulos ( ri.gob.do )
Dirección General de Impuestos Internos, transferts immobiliers et Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )
Ley 158-01 CONFOTUR, exonérations et avantages ( dgii.gov.do )
Ley 305 de 1968 sur la bande littorale de soixante mètres
Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do
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