Dubaï et Abou Dhabi : les prix des appartements ont reculé de 3 % au deuxième trimestre

Les prix des appartements ont cédé 3 % à Dubaï comme à Abou Dhabi au deuxième trimestre 2026, avec 11 650 livraisons à Dubaï et 56 600 autres attendues cette année.

Les prix de vente des appartements et des villas à Dubaï ont reculé de 3 % sur un trimestre au deuxième trimestre 2026, et les appartements d'Abou Dhabi ont enregistré exactement la même baisse, selon le rapport trimestriel de Colliers sur les Émirats arabes unis relayé par le Khaleej Times le 27 août. Les loyers ont suivi : à Dubaï, les loyers d'appartements ont baissé de 4 % sur le trimestre et ceux des villas de 2 %. Après quatre années durant lesquelles presque toutes les séries résidentielles émiriennes pointaient vers le haut, les deux moitiés de l'équation de rendement se détendent désormais en même temps.

Le calendrier de livraisons explique l'essentiel

Sur le seul deuxième trimestre, Dubaï a réceptionné 11 650 logements — 9 200 appartements et 2 450 villas — et 56 600 unités supplémentaires sont programmées pour le reste de 2026. C'est le chiffre à surveiller. Des livraisons de cette ampleur concentrées sur un seul semestre détendent mécaniquement d'abord le marché locatif, puis peu après celui de la vente : c'est exactement la séquence que montrent les données trimestrielles.

Le fait que les loyers baissent plus vite que les prix à Dubaï (4 % contre 3 % pour les appartements) est la signature précoce classique d'un ajustement par l'offre, et non d'un choc de demande. Le premier coup, les bailleurs l'encaissent par la ligne de revenus.

Abou Dhabi : un trou d'air trimestriel dans un boom annuel

Les chiffres de la capitale n'ont de sens qu'en croisant les deux horizons. Les prix des appartements à Abou Dhabi ont cédé 3 % sur le trimestre, mais restent 19 % au-dessus de leur niveau d'il y a un an ; les villas ont reculé de 1 % sur le trimestre et affichent 10 % de hausse sur un an. Les loyers dessinent la même courbe : appartements en baisse de 2 % sur le trimestre et en hausse de 7 % sur un an, villas en baisse de 3 % et en hausse de 5 %.

Le volume de transactions s'est établi autour de 7 200 opérations, 8 % en deçà du premier trimestre mais 83 % au-dessus du même trimestre de 2025 — et environ 84 % d'entre elles portaient sur des biens sur plan. Cette concentration sur plan constitue le risque structurel du cycle d'Abou Dhabi : elle avance les ventes sur un pipeline qu'il faudra livrer puis absorber. Seuls 2 200 logements ont été remis au deuxième trimestre, avec environ 3 200 autres attendus cette année ; l'excédent d'offre de la capitale est donc plus faible que celui de Dubaï, mais ses engagements à terme sont proportionnellement plus lourds.

Les émirats du Nord se sont refroidis aussi

À Charjah, les loyers d'appartements ont baissé d'environ 4 % et les prix de vente de 3 % ; à Ras el Khaïmah, les prix des appartements ont cédé 2 %. Environ 7 450 livraisons sont attendues en 2026 dans l'ensemble des émirats du Nord : 5 450 à Charjah, 1 400 à Ras el Khaïmah et 600 à Ajman.

Face à la fiche de marché de Glopra

Nous retenons Dubaï à 7 244 dollars le mètre carré pour un rendement locatif brut de 5,53 %, et Abou Dhabi à 4 826 dollars pour 5,76 %. Notre variation annuelle des prix enregistrée pour Dubaï est de 0,1 % — la décélération brutale captée par notre collecte de juillet — tandis qu'Abou Dhabi affiche toujours 20,24 %, cohérent avec la divergence des chiffres de Colliers ci-dessus.

Le risque de bulle s'établit à 81 pour Dubaï, dans notre bande haute, et à 78 pour Abou Dhabi, soit un niveau élevé. Les deux scores ont été fixés avant les baisses de ce trimestre et reflètent des niveaux de valorisation, non un sens de marche.

Les avantages structurels des Émirats restent intacts et substantiels : aucune imposition des revenus locatifs dans notre cas standardisé et des coûts de transaction totaux proches de 6,5 %, parmi les plus bas de tous les marchés que nous suivons. Ce qui a changé, c'est que le marché livre désormais l'offre qu'il a vendue. Ceux qui ont acheté Dubaï en tablant sur une appréciation à deux chiffres doivent aujourd'hui la justifier par un rendement brut de 5,5 % : un chiffre défendable, mais un autre investissement.

Sources: Khaleej Times, reporting the Colliers Q2 2026 UAE report, 27 Aug 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/uae-property-market-cools-in-q2-as-dubai-abu-dhabi-home-prices-and-rents-ease

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai