Les prix du résidentiel à Dubaï sont passés en août sous leur niveau d'il y a un an, une première depuis 2021

Cavendish Maxwell chiffre le prix moyen d'août à 1 636 dirhams le pied carré, en baisse de 1,7 % sur un an : premier recul annuel depuis février 2021.

Le prix moyen du résidentiel à Dubaï s'est établi à 1 636 dirhams le pied carré en août 2026, soit une variation de -1,7 % par rapport au même mois de l'année précédente, selon le cabinet d'expertise Cavendish Maxwell. C'est le premier repli annuel des prix dans l'émirat depuis février 2021, quand les restrictions sanitaires bridaient encore la demande. Sur les trois derniers mois, les prix ont reculé de 1,3 %.

Les volumes d'août ont refroidi en même temps que les prix

Environ 10 900 logements ont changé de mains en août, pour près de 23,4 milliards de dirhams, soit 14 % de moins qu'en juillet. Sur les huit premiers mois de 2026, le cumul approche 270 milliards de dirhams, environ 24 % en dessous de la même période de 2025 — rappel utile que le refroidissement est apparu dans les montants échangés bien avant d'atteindre l'indice des prix. Les ventes sur plan ont représenté quelque 75 % des transactions résidentielles d'août : la série principale reflète donc surtout les prix de lancement, et non le parc achevé. Ronan Arthur, responsable de l'expertise résidentielle chez Cavendish Maxwell, décrit un marché qui s'assouplit et entre dans un cycle plus mature après plusieurs années de hausses marquées.

Le fondateur d'Emaar pointe l'offre de 2027

Intervenant à l'AIM Congress de Dubaï le 7 septembre, le fondateur d'Emaar, Mohamed Alabbar, a estimé que les prix pourraient connaître un ajustement de 5 à 10 pour cent à mesure qu'une offre nouvelle importante arrivera sur le marché d'ici 2027. Il a aussi livré des chiffres inhabituellement précis sur le comportement des acheteurs : les annulations d'unités ont atteint environ 1 000 pendant la récente période de tensions régionales, contre une moyenne habituelle plus proche de 700, avant de retomber à 550 après l'annonce du cessez-le-feu. Son groupe encaisse toujours près de 96 pour cent des échéances prévues, a-t-il indiqué, ce qui situe la tension du côté de la demande nouvelle plutôt que des plans de paiement en cours.

Ce que cette baisse donne face aux propres chiffres de Glopra sur Dubaï

Le dernier instantané Dubaï de Glopra, daté du 17 août 2026, situe la moyenne de la ville à 7 244 dollars le mètre carré, avec un rendement locatif brut de 5,53 % et une progression des prix sur douze mois déjà étale, à 0,1 %. Autrement dit, l'indice d'août n'a pas basculé depuis un boom : il a basculé depuis un plateau installé de longue date. Notre score de risque de bulle pour Dubaï est de 81 sur 100, dans la bande haute ; il mesure l'écart pris par les prix vis-à-vis des revenus et des loyers depuis 2021, il ne prédit pas la suite. Les Émirats arabes unis n'imposent pas les revenus locatifs au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques : rendement brut et rendement net y sont donc un seul et même chiffre, ce qui a beaucoup compté dans l'attrait du marché pour les acheteurs étrangers.

Ce qui trancherait

Deux éléments feraient bouger vite le tableau. Si le calendrier de livraisons évoqué par Alabbar se matérialise comme prévu jusqu'en 2027, l'argument de la surabondance d'offre se renforce et le -1,7 % devient le début d'un ajustement plus long. Si le contexte régional reste calme et que les annulations se maintiennent autour des 550 qu'il a citées, la demande pourrait absorber une part plus large de cette offre que ne le laissent penser les volumes actuels. Les deux lectures sont compatibles avec un seul mois à -1,7 % ; aucune n'est tranchée par lui.

Sources: Khaleej Times (Cavendish Maxwell data), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/property/dubai-real-estate-home-house-prices-fall-first-time-in-over-5-years; Khaleej Times (Mohamed Alabbar at AIM Congress 2026), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-property-prices-could-adjust-5-10-as-new-supply-comes-by-2027-says-alabbar

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