Logements froids et coûts du logement : deux projets européens n'y voient qu'un seul dossier

Eurostat recense 9,2 % d'Européens incapables de chauffer leur logement. Deux projets de recherche européens y voient les mêmes ménages que la crise du logement.

Eurostat a comptabilisé en 2024 9,2 % de la population de l'UE dans l'incapacité de chauffer convenablement son logement, soit une amélioration de 1,4 point de pourcentage par rapport à 2023. La moyenne masque de très forts écarts : la Bulgarie et la Grèce se situent toutes deux à 19,0 %, la Lituanie à 18,0 % et l'Espagne à 17,5 %, tandis que la Finlande affiche 2,7 % et la Pologne comme la Slovénie 3,3 %. Deux programmes de recherche financés par l'UE, présentés le 23 août 2026, avancent que cet indicateur et celui de l'accessibilité financière du logement mesurent largement les mêmes ménages — et que les traiter comme deux dossiers distincts explique qu'aucun des deux ne soit résolu.

Les deux programmes

PREFIGURE, dirigé par le professeur Michael Janoschka à l'Institut de technologie de Karlsruhe, étudie 16 initiatives locales dans huit pays européens qui associent logement abordable et solutions énergétiques pour les publics vulnérables. HouseInc, coordonné par la docteure Anne Kantel à l'Institut Fraunhofer pour la recherche sur les systèmes et l'innovation, examine comment les coûts de l'énergie, la structure du marché, les politiques publiques et le changement climatique façonnent les inégalités de logement ; le programme a interrogé environ 15 000 ménages dans huit pays, au sein d'un échantillon de recherche plus large d'environ 30 000 ménages européens. Les études de cas des deux projets portent notamment sur des communautés marginalisées d'Europe de l'Est.

Des logements vides à côté d'une demande non satisfaite

Un résultat prend le contre-pied du récit habituel sur l'offre. Thessalonique compte 35 000 logements vacants dans une ville où le problème d'accessibilité est reconnu. Une vacance de cette ampleur n'est pas un échec de la construction : c'est l'incapacité du parc à être utilisable, louable ou chauffable au prix que le marché local accepte de payer. La nuance change la réponse publique, car un nouveau permis ne fait rien pour un logement déjà construit et vide.

Pourquoi la transition verte est le point de tension

L'avertissement central des chercheurs vise les programmes de rénovation et de décarbonation. Faute d'une conception délibérément inclusive, les politiques de réduction des émissions des bâtiments risquent de frapper le plus durement les ménages les moins capables d'en absorber le coût. Leurs préconisations sont structurelles plutôt que spectaculaires : les stratégies municipales devraient opérer à l'échelle du quartier et de l'immeuble plutôt que ménage par ménage, les programmes ont besoin d'une stabilité de financement à long terme au lieu de cycles annuels de subvention, et les collectivités locales doivent disposer de capacités transversales pour mener de front politique du logement et politique énergétique.

Ce qu'un chiffre de rendement passe sous silence

Pour qui lit les marchés locatifs européens, cette recherche désigne l'écart entre rendement brut et rendement net. Un rendement locatif brut est un chiffre avant impôt, avant énergie, avant conformité. La Grèce, en tête du classement des logements froids, affiche dans les données actuelles de Glopra un rendement brut de 4,38 % pour une moyenne nationale de 2 926 dollars le mètre carré ; Athènes se situe à 3 481 dollars et 5,52 %. Ces deux chiffres coexistent en outre avec un taux effectif de 18,07 % sur le cas locatif standardisé du non-résident : l'écart entre brut et net est donc déjà substantiel avant même de valoriser une quelconque obligation d'efficacité.

Là où les obligations de rénovation finiront par peser sur les bailleurs plutôt que sur les propriétaires occupants, elles apparaîtront dans le rendement net et dans les dépenses d'investissement, non dans le prix affiché au mètre carré — c'est précisément pourquoi un parc plus ancien, moins cher et moins performant peut séduire sur un filtre de rendement et décevoir à l'usage. Le contrepoids : aucun de ces programmes n'a encore produit de règles contraignantes à l'échelle de l'UE pour les bailleurs privés ; il s'agit d'une recherche qui nourrit un débat, non d'une législation assortie d'une date d'entrée en vigueur.

Sources: Cyprus Mail (PREFIGURE and HouseInc project findings), 23 Aug 2026 https://cyprus-mail.com/2026/08/23/the-hidden-link-between-europes-housing-crisis-and-energy-poverty; Eurostat, 9.2% of EU population struggled to keep their home warm, 2 Feb 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260202-2