Immobilier en Géorgie : l'entrée la moins chère et 7,42 % de rendement
La Géorgie affiche l'entrée la moins chère du panel Glopra de 15 pays : 1 925 USD/m², 7,42 % de rendement brut, 4,9 % de frais et une fiabilité moyenne.
Tous les chiffres qui suivent proviennent de Glopra Market Data v3, méthodologie v3, instantané daté du 23 juillet 2026. Dans notre panel de quinze pays, la Géorgie occupe à la fois le bas du tableau des prix et le haut du tableau des rendements. La combinaison est rare, et elle s'accompagne d'une réserve sur la qualité des données que nous détaillons à la fin.
Combien coûte le mètre carré à Tbilissi ?
La moyenne de la capitale ressort à 1 925 USD le mètre carré dans notre instantané. Sur les quinze marchés suivis pour ces articles pays, seul le Maroc est moins cher, à 1 351 USD ; la Turquie se place juste en dessous de la Géorgie, à 1 755 USD, et le Portugal à 2 659 USD. Un appartement de 60 m² au prix moyen de Tbilissi revient donc à environ 115 000 USD.
La moyenne masque des écarts considérables. Vaké et Saburtalo se négocient nettement au-dessus du milieu de marché, Gldani et Isani en dessous, tandis que Batoumi, sur la côte de la mer Noire, suit le rythme de sa saison touristique plutôt que celui de la capitale.
Pourquoi les prix montent-ils plus vite en dollars qu'en laris ?
Sur douze mois, les prix ont progressé de 3,0 % en laris et de 6,1 % en dollars. Les deux valeurs figurent dans le même instantané et l'écart tient entièrement au mouvement du lari face au dollar sur la période, que vous pouvez vérifier sur la série GEL/USD d'exchange-rates.org.
Le chiffre qui vous concerne dépend de votre monnaie de revenu. Si vous gagnez en euros et comptez revendre en devise forte, retenez 6,1 %. Si vous vous installez à Tbilissi et percevez vos revenus en laris, le 3,0 % décrit bien mieux votre situation.
Quel rendement locatif espérer, et quelle fiscalité ?
Le rendement locatif brut atteint 7,42 % dans notre instantané. La Turquie suit de très près à 7,32 % et le Maroc à 7,31 %, alors que le Portugal plafonne à 4,29 %. À investissement égal, un appartement de Tbilissi produit près des trois quarts de loyer brut en plus qu'un bien lisboète.
Le mot « brut » a son importance : honoraires de gestion, vacance entre deux locations courtes, mobilier à renouveler et charges de copropriété passent avant vous. Côté impôt, les propriétaires éligibles au régime simplifié géorgien acquittent 5 % sur les loyers ; les autres relèvent du régime général, jusqu'à 20 %.
Combien coûte réellement une transaction en Géorgie ?
Les frais de transaction totaux s'élèvent à 4,9 % du prix d'achat, le niveau le plus bas de tout le panel. L'Espagne se situe à 15,3 % et l'Italie à 14 %. Sur l'appartement à 115 000 USD, cela représente environ 5 600 USD de frottement en Géorgie contre près de 17 600 USD en Espagne. Des coûts d'entrée et de sortie aussi faibles raccourcissent nettement la durée de détention nécessaire pour qu'une revente s'équilibre.
Le marché géorgien est-il en surchauffe ?
Notre score de bulle pour la Géorgie s'établit à 36 sur 100, en bande « modérée », loin des 84 du Portugal. Le ratio prix/revenu de 12,1 mérite davantage d'attention : rapporté aux salaires géorgiens, le logement reste cher, et un marché dont l'acheteur marginal est étranger dépend de la persistance de cette demande venue d'ailleurs.
Nous classons la fiabilité des données géorgiennes en niveau moyen. Geostat publie des prix résidentiels trimestriels et Global Property Guide compile des prix affichés au mètre carré, mais la remontée d'information au niveau des transactions reste plus mince que dans les marchés de l'Union européenne et les deux sources ne s'accordent pas toujours sur le niveau.
Sources
Geostat (Office national de la statistique de Géorgie), prix résidentiels du premier trimestre relayés par Georgia Today — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/
Global Property Guide, prix au mètre carré en Géorgie — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices
exchange-rates.org, historique GEL/USD — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23
Glopra Market Data v3, instantané du 23 juillet 2026
Market data: Georgia