Le logement allemand gagne 1,9 % au deuxième trimestre, les bureaux poursuivent leur baisse

L'indice vdp affiche une hausse de 1,9 % sur un an des prix résidentiels allemands au deuxième trimestre 2026, tandis que les bureaux reculent de 1,2 %.

Les prix du logement en Allemagne ont progressé de 1,9 % sur un an au deuxième trimestre 2026 et de 0,3 % sur le trimestre, selon l'indice vdp publié le 10 août. L'indice tous types de biens, qui intègre l'immobilier d'entreprise, raconte une autre histoire : plus 1,3 % sur un an, mais moins 0,1 % sur le trimestre, tiré vers le bas par des bureaux à moins 1,2 % en rythme annuel et moins 1,5 % sur le trimestre. Qui affirme que « les prix immobiliers allemands ont baissé au deuxième trimestre » cite en réalité la moitié commerciale d'un marché coupé en deux.

La série vdp est construite à partir des données de transactions transmises par plus de 700 établissements de crédit allemands, ce qui en fait l'une des premières lectures fiables du trimestre. L'office fédéral de la statistique ne publiera son propre indice des prix du logement du deuxième trimestre qu'en septembre : aucun recoupement officiel n'existe donc encore.

Les appartements devant, les maisons derrière

Au sein du résidentiel, les appartements en copropriété ont pris 2,6 % sur un an et 0,5 % sur le trimestre, le meilleur sous-segment. Les maisons individuelles gagnent 2,0 % sur un an et 0,4 % sur le trimestre ; les immeubles collectifs de rapport, 1,6 % et 0,3 %. Le commerce de détail, l'autre catégorie tertiaire, cède 0,2 % sur un an et 0,7 % sur le trimestre : un repli plus doux que celui des bureaux, mais un repli tout de même.

Le tableau correspond à un marché où la reprise résidentielle amorcée après la correction de 2022-2023 avance par petits pas à un chiffre plutôt qu'elle n'accélère, et où le réajustement de la valeur des bureaux n'est pas achevé.

Les loyers avancent plus vite que les prix

Les loyers nouvellement conclus dans le résidentiel collectif ont augmenté de 3,2 % sur un an, largement au-dessus des 1,6 % de hausse des prix de la même classe d'actifs. Les loyers de bureaux ont progressé de 2,7 % alors même que la valeur en capital des bureaux reculait, et ceux du commerce de 1,5 %.

Cet écart entre croissance des loyers et croissance des prix est le chiffre qui compte pour qui achète du résidentiel allemand pour le revenu. Le problème de l'Allemagne comme marché d'investissement n'a jamais été le risque, mais le rendement. Les données de Glopra situent la moyenne allemande à 3 650 dollars le mètre carré pour un rendement locatif brut de 3,42 %, l'un des plus minces de notre couverture, et une fiscalité locative effective de 24,35 % pour le bailleur non-résident le ramène autour de 2,6 % net. Quand les loyers croissent deux fois plus vite que les prix, ce rapport se répare : lentement, mais dans le bon sens.

Notre tendance de prix allemande, à 1,4 % sur les douze derniers mois, se tient juste sous le chiffre résidentiel du vdp, ce à quoi on peut s'attendre de deux indices aux paniers et aux dates de référence différents. Notre score de bulle pour l'Allemagne est de 51, dans la bande modérée.

Sources: vdpResearch, Q2 2026 property price index (10 Aug 2026) https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/; Presseportal / vdp https://www.presseportal.de/pm/29608/6330014

Market data: Germany