Les loyers proposés en Hongrie progressent de 1,6 % en juillet, après un printemps atone
L'indice des loyers KSH-ingatlan.com a gagné 1,6 % au niveau national et 1,7 % à Budapest en juillet 2026, à 76 % au-dessus de la base 2021 en nominal.
Les loyers proposés en Hongrie ont augmenté de 1,6 % en juillet 2026 par rapport à juin, Budapest se plaçant légèrement devant, à 1,7 %, selon l'indice des loyers KSH-ingatlan.com publié le 12 août par l'Office central de statistique hongrois. Sur douze mois, l'indice nominal progresse d'environ 5 % et l'indice corrigé de l'inflation d'environ 4 %. Rapportés à l'année de base 2021, les loyers proposés en nominal ressortent aujourd'hui 76 % plus haut à l'échelle nationale comme dans la capitale, tandis que l'indice réel n'est supérieur que de 19 % : l'écart entre les deux chiffres, ce sont cinq années d'inflation des prix à la consommation en Hongrie.
Un mouvement mensuel qui rompt avec la tendance récente
La lecture de juillet compte à cause de ce qui l'a précédée. Les commentaires de marché hongrois ont qualifié en juillet la hausse de juin de plus faible depuis l'année pandémique 2020, nourrissant l'attente raisonnable que le marché locatif hongrois eût enfin épuisé son élan après plusieurs années de progressions marquées. Une hausse mensuelle de 1,6 % place au contraire juillet parmi les mois les plus vigoureux de 2026. Les points mensuels isolés des séries de prix affichés sont bruités, et c'est août qui dira s'il s'agit d'un retournement ou d'un effet saisonnier : la fin de l'été marque à Budapest le début de la saison locative des étudiants et des expatriés, et le fait que la capitale dépasse le chiffre national avec 1,7 % colle davantage à ce calendrier qu'à un basculement structurel.
Les loyers restent loin derrière les prix
La comparaison la plus utile porte sur les prix d'achat. Les données de marché de Glopra situent les prix résidentiels hongrois 12,3 % au-dessus de leur niveau d'il y a un an selon l'instantané du 30 juillet, à une moyenne de 2 150 dollars le mètre carré au plan national et de 4 376 dollars à Budapest. Avec des loyers en hausse d'environ 5 % en nominal sur une période comparable, les prix montent à peu près deux fois et demie plus vite que les loyers. C'est une compression de rendement, et elle se voit dans les niveaux : les rendements locatifs bruts s'établissent à 4,69 % au niveau national et 4,63 % à Budapest, faibles au regard des standards d'Europe centrale et faibles aussi comparés à ce qu'ont rapporté les obligations d'État hongroises ces deux dernières années.
La lecture en termes de valorisation
Le score de risque de bulle de la Hongrie s'établit à 69 sur 100 dans les données de Glopra et celui de Budapest à 64, tous deux dans la bande élevée. Ces scores sont construits à partir de l'historique propre à chaque marché et non d'une comparaison entre pays : ils indiquent donc que les prix hongrois sont tendus par rapport aux revenus et aux loyers hongrois, ce que produit exactement une hausse des prix de 12,3 % face à une hausse des loyers de 5 %. La progression des prix de 86,1 % sur cinq ans au niveau national est la version cumulée du même schéma.
Ce que locataires et propriétaires voient différemment
Pour les locataires, une hausse nominale de 76 % depuis 2021 qui se réduit à 19 % en termes réels reste un renchérissement bien réel, auquel l'accélération de juillet vient s'ajouter. Pour les propriétaires, ces mêmes chiffres décrivent un actif dont la ligne de revenus a crû bien plus lentement que la valeur en capital, position moins confortable que ne le laisse penser la progression affichée des prix : dans un marché atone, c'est le revenu qui porte un bien, et les rendements hongrois se sont amincis. Les rendements bruts cités ici n'intègrent pas le taux d'imposition effectif de 13,5 % appliqué aux loyers dans le cas standardisé d'un non-résident, qui ramène le chiffre budapestois plus près de 4 %.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), KSH-ingatlan.com rent index, July 2026, published 12 Aug 2026 https://www.ksh.hu/lakas