Fiscalité immobilière en Hongrie : pourquoi les loyers sont taxés à 13,5 %, pas à 15 %
Presque toutes les sources citent 15 % sur les loyers hongrois. Le taux effectif est de 13,5 % et l'achat coûte 8,0 % aller-retour. D'où viennent ces chiffres.
Sur les loyers hongrois, presque toutes les sources s'arrêtent à 15 %. Le propriétaire, lui, paie moins, et l'écart tient à une ligne de la déclaration. L'autre chiffre qui décide d'une opération est le coût d'entrée et de sortie : le snapshot Glopra du 30 juillet 2026, méthodologie v3, le chiffre à 8,0 % du prix d'achat.
Pourquoi le taux effectif sur les loyers est-il de 13,5 % ?
Les 15 % correspondent bien à l'impôt sur le revenu. Ce que les résumés oublient, c'est l'abattement forfaitaire de 10 % : l'administration fiscale hongroise NAV (nav.gov.hu) autorise le bailleur particulier à retrancher un dixième du loyer brut sans produire la moindre facture. L'impôt porte donc sur 90 % du loyer, et 15 % de 90 % font 13,5 % du brut, la valeur retenue par Glopra pour la Hongrie dans son snapshot du 30 juillet 2026.
Aucune tranche, aucun seuil : le taux est le même pour un studio à Szeged et pour un appartement du centre de Budapest, et il ne change pas pour les non-résidents. En optant pour les frais réels, avec amortissement et travaux justifiés, la charge effective descend vers 8 à 10 % du brut.
Les cotisations sociales touchent-elles les loyers hongrois ?
Non. L'article 5, paragraphe 2, point h) de la loi sur la contribution sociale exonère explicitement les revenus de location immobilière. L'ancienne contribution santé de 14 % a disparu le 1er janvier 2018. Une source qui l'ajoute encore aux 15 % s'appuie sur un droit abrogé.
Que recouvrent les 8,0 % de frais d'acquisition ?
Le droit de mutation pèse le plus lourd : 4 % de la valeur vénale jusqu'à 1 milliard de HUF, 2 % au-delà, plafonné à 200 millions de HUF. L'acheteur ordinaire reste donc à 4 %. L'avocat est obligatoire, puisqu'il contresigne l'acte, et facture 0,5 à 1,5 % du prix, majorés de 27 % de TVA.
La TVA sur le bien lui-même ne concerne que le neuf : 27 % en principe, 5 % pour les appartements neufs jusqu'à 150 m² et les maisons jusqu'à 300 m², jusqu'au 31 décembre 2026, avec un régime transitoire courant jusqu'en 2030 pour les projets autorisés avant la fin 2026. L'ancien est hors TVA. Il n'existe aucune taxe foncière annuelle nationale : la commune décide, dans la limite légale d'environ 1 100 HUF/m², et beaucoup ne prélèvent rien, sauf autour du Balaton et de Hévíz.
Un rendement brut de 4,69 % tient-il la route ?
Le rendement est faible, et ce qui l'explique figure juste à côté. Le snapshot Glopra du 30 juillet 2026 relève des prix en dollars en hausse de 19,5 % sur douze mois, la plus forte progression de son groupe de comparaison, de 77,3 % sur cinq ans et de 202,2 % sur dix ans. Le prix moyen national atteint 2 150 USD le mètre carré, le rapport prix/revenu 12,8, et le score de bulle Glopra 69 sur 100, en zone élevée. La performance est venue du capital, pas du loyer.
Combien paierez-vous à la revente ?
La plus-value est imposée à 15 %, mais la fraction imposable décroît avec la durée de détention : 100 % la première année, puis 90 %, 60 % et 30 %, et zéro à partir de la cinquième (nav.gov.hu). Après dix ans de hausse cumulée de 202,2 %, cette exonération vaut plus que n'importe quelle optimisation de charges.
Reprenez vos propres chiffres avant de vous engager : loyer brut, moins 13,5 %, moins la vacance que vous anticipez, face aux 8,0 % payés à l'entrée.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.
Sources
Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV)
nav.gov.hu
Snapshot Glopra 2026-07-30, méthodologie v3
glopra.com