MBH table sur des prix immobiliers hongrois en hausse de 8 à 13 % en 2026, malgré des ventes en retrait de 10 %
MBH Bank attend une hausse de 8 à 13 % des prix du logement en Hongrie en 2026, alors que le premier semestre affiche 32 456 transactions, soit 10 % de moins qu'un an plus tôt.
Le centre d'analyse de MBH Bank prévoit une hausse de 8 à 13 % des prix du logement en Hongrie cette année à l'échelle nationale, avec 118 000 à 125 000 logements changeant de mains contre environ 147 000 en 2025. Le moniteur du marché résidentiel du deuxième trimestre a été présenté par Flóra Horti, analyste sectorielle senior ; Portfolio.hu en a rendu compte le 17 août et Economx le 18 août. La prévision doit se lire à l'aune de ce que le premier semestre a réellement produit : 32 456 transactions, soit 10 % de moins qu'un an auparavant.
La courbe des prix a déjà plié
La croissance nominale annuelle des prix est retombée de 17,8 % à 12,3 % au deuxième trimestre 2026, et les prix ont reculé de 1,1 % par rapport au premier trimestre. Rapporté à 2025, où le rythme sur douze mois avait atteint 23,5 %, le ralentissement ne prête à aucune ambiguïté : un marché qui sort du sprint, pas un marché qui s'effondre.
La fourchette de prévision mérite elle-même qu'on s'y arrête. Le deuxième trimestre tournant déjà à 12,3 % sur un an et à −1,1 % sur le trimestre, le bas de la fourchette de MBH suppose un automne mou, tandis que le plafond de 13 % suppose une reprise de la hausse. Cinq points de pourcentage, c'est large pour une seule année, et MBH la présente comme une fourchette unique.
Ce qui soutient la prévision
Le décor macroéconomique est, sur le papier, exceptionnellement porteur. L'inflation de juillet est ressortie à 1,2 %, MBH tablant sur une moyenne de 2,2 % pour 2026 et de 3,1 % pour 2027. Les salaires bruts progressent à un rythme proche de 9 %, si bien que les revenus réels montent vite. Le taux directeur de la banque centrale s'établit à 5,75 % après une baisse de 25 points de base en juillet.
C'est le crédit qui fait le gros du travail. Les nouveaux contrats de prêt résidentiel ont atteint 1 578 milliards de forints au premier semestre, soit 94,8 % de plus qu'un an plus tôt, et MBH attend des décaissements supérieurs à 2 700 milliards de forints sur l'année, avec un encours hypothécaire en hausse de 25 à 28 %. Un marché où les transactions reculent de 10 % pendant que le crédit double presque est un marché où les acheteurs empruntent bien davantage par acquisition qu'auparavant.
Les loyers, et le prix du mètre carré
Les loyers ont progressé d'environ 5 % au niveau national sur douze mois jusqu'en juillet, et de 5,5 % à Budapest, où le loyer médian affiché a atteint 260 000 forints par mois. Debrecen a été identifiée comme le marché le plus cher hors de la capitale.
L'instantané hongrois de Glopra place la moyenne nationale à 2 150 dollars le mètre carré, pour un rendement locatif brut de 4,69 %, des prix supérieurs de 12,3 % en forints et de 21,1 % en dollars sur douze mois, et un risque de bulle de 69 sur 100 — la bande élevée. Budapest ressort à 4 376 dollars le mètre carré, avec un rendement brut de 4,63 % et un score de bulle de 64. La taxe locative standardisée de 13,5 % applicable aux non-résidents, retenue dans la méthodologie de Glopra, laisse environ 4,1 % net sur le chiffre national.
La tension honnête de ces chiffres tient à l'écart entre les volumes et la valeur. Des opérations moins nombreuses, plus grosses et davantage financées peuvent tenir un indice pendant que le marché sous-jacent s'amincit. Le crédit bonifié en assure une bonne part, ce qui fait de toute modification de ces dispositifs la variable la plus susceptible de déplacer la fourchette de 8 à 13 %.
Sources: Portfolio.hu, MBH Elemzési Centrum Q2 2026 housing monitor, 17 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/kiderult-mi-var-iden-a-lakasvasarlokra-megszolalt-az-mbh-elemzoje-a-jovobeli-arakrol-856654; Economx, 18 Aug 2026 https://www.economx.hu/ingatlan/2026/08/18/lakaspiac-ingatlan-lakasarak-dragulas-hitelezes-2026/