Le crédit immobilier hongrois bat des records, les ventes de logements font du surplace
Données de la MNB : 282 milliards de forints de prêts au logement signés en juin sur 10 164 contrats, pour un prêt moyen de 27,3 millions et des ventes atones.
Les banques hongroises ont conclu en juin 2026 pour 282,06 milliards de forints de crédits destinés à l'achat d'un logement, répartis sur 10 164 contrats, selon les chiffres de la banque centrale diffusés le 10 août. Le montant est un record en monnaie nationale et le nombre de contrats progresse de 40,7 % sur un an. Les transactions, elles, n'ont pas suivi : environ 9 862 logements ont changé de mains en juin, contre 9 908 un an plus tôt, et le mois est resté 10,8 % en deçà de la moyenne du premier semestre 2025. Davantage d'argent finance le même nombre d'achats.
Le mécanisme tient dans un chiffre : le prêt immobilier moyen est passé à 27,3 millions de forints, contre 19,7 millions au premier semestre 2025. Les emprunteurs qui utilisent le dispositif subventionné Otthon Start financent en moyenne 71,1 % du prix d'acquisition.
Le crédit bon marché se capitalise dans les prix
C'est l'effet de second tour classique d'une subvention qui agit sur le financement et non sur l'offre. Un taux plafonné à 3 % relève ce qu'un ménage donné peut emprunter ; si le parc de logements ne progresse pas au même rythme, ce surcroît de capacité d'emprunt finit dans le prix plutôt que dans des transactions supplémentaires. La Hongrie affiche aujourd'hui les deux moitiés du phénomène à des niveaux records : des montants de prêt en hausse de près de 40 % en un an, un nombre de transactions étale.
Duna House recense 9 292 transactions en juillet à l'échelle nationale, soit 5,8 % de moins qu'en juin et 2,1 % de moins qu'en juillet dernier — un creux saisonnier plutôt qu'une rupture, mais pas la réaction en volume qu'un boom du crédit produit d'ordinaire.
Panneau et brique se sont de nouveau séparés
Les données par segment publiées le même jour sont la lecture la plus intéressante. Les prix des appartements en panneaux préfabriqués — ces barres qui dominent l'entrée de gamme et le marché des primo-accédants — ont culminé en février 2026 et reculent depuis trois mois consécutifs, à plus de 8 % sous ce sommet en juillet. Les appartements en brique ont progressé tout l'été pour atteindre un plus haut annuel le même mois. L'écart entre les deux s'est creusé, d'environ 11 % au printemps à quelque 21 % en juillet.
C'est dans le parc en panneaux que se concentrent les primo-accédants aidés et les petits investisseurs. Un repli durable à cet endroit, alors que le reste du marché monte, suggère que cette catégorie d'acheteurs a atteint la limite de ce qu'elle peut payer.
Comment concilier cela avec les chiffres sur douze mois
Nos données hongroises font état de prix nationaux en hausse de 12,3 % en forints et de 19,5 % en dollars sur les douze mois précédant notre dernier relevé, pour une moyenne de 2 150 dollars le mètre carré, un rendement locatif brut de 4,69 % et une fiscalité locative effective de 13,5 % pour les non-résidents. Budapest ressort à 4 376 dollars le mètre carré et 8,3 % de croissance annuelle.
Ces chiffres et le « globalement stable sur un an, en hausse d'environ 1 % au cours de l'été » de Duna House pour l'agrégat budapestois ne se contredisent pas, et aucun ne corrige l'autre. Le nôtre est un indice national fondé sur les transactions, mesuré sur douze mois pleins ; Duna House rapporte les mouvements des derniers mois d'un seul réseau d'agences, concentré sur la capitale. Un marché peut afficher une croissance annuelle à deux chiffres et rester plat sur son trimestre le plus récent : c'est exactement l'allure d'une décélération en cours. Notre score de bulle pour la Hongrie est de 69, dans la bande élevée.
Sources: Portfolio.hu (MNB data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/bank/20260810/hogy-lehet-csucson-a-lakashitelek-felvetele-ha-a-lakaspiac-egyaltalan-nem-porog-855264; Portfolio.hu (Duna House panel/brick data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260810/harom-honapja-csokken-a-panelek-ara-helyreallt-a-teglalakasok-folenye-855256; Pénzcentrum https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260810/kiderult-az-uj-magyar-hitelrekord-sotet-titka-erre-jobb-ha-minden-lakasvasarlo-felkeszul-2026-ban-1203684