L'élan des prix immobiliers italiens a été divisé par deux au deuxième trimestre, faute de nouveaux mandats de vente

Enquête de la Banque d'Italie au deuxième trimestre 2026 : le solde des prix passe de +12 à +7, les nouveaux mandats tombent à -26, les anticipations de loyers montent à +32.

Au deuxième trimestre 2026, les agents immobiliers signalant une hausse des prix résidentiels ne dépassaient que de 7 points de pourcentage ceux qui signalaient une baisse, contre 12 points au premier trimestre, selon l'enquête trimestrielle de la Banque d'Italie sur le marché du logement publiée le 12 août. Le ralentissement s'est révélé concentré plutôt que général : dans le Nord-Ouest, le solde s'est effondré de +11 à +1, tandis que le Nord-Est se maintenait à +13, le Centre à +11 et le Sud et les Îles à +6.

Les vendeurs n'ont pas commencé à céder sur les prix

Le signe habituel d'un marché qui se retourne est un écart croissant entre prix affiché et prix de conclusion. Ce n'est pas ce que l'enquête relève. La décote moyenne convenue entre acheteur et vendeur est restée à 7 % au niveau national, allant de 5 % dans le Nord-Est à 9 % dans le Sud et les Îles, et le délai moyen de vente s'est maintenu autour de cinq mois. Les deux chiffres se situent près de leurs meilleurs niveaux depuis le lancement de l'enquête. Les prix décélèrent parce qu'il se conclut moins d'affaires, non parce que les vendeurs rognent.

L'offre se contracte plus vite que la demande

Le solde des agents faisant état de nouveaux mandats de vente ressort à -26, contre -15 pour les demandes d'acquéreurs. Le stock de mandats invendus dans les portefeuilles des agences s'établit lui aussi à -26. Autrement dit, les propriétaires se retirent du marché plus franchement que les acheteurs — ce qui est précisément ce qui maintient les décotes étroites même lorsque les volumes fléchissent. Les agents rapportent des transactions légèrement inférieures à celles du même trimestre de 2025.

Ce n'est pas le crédit qui bride le marché

Les acquisitions financées par crédit hypothécaire ont représenté 63 % des transactions, en léger repli par rapport aux 65 % du premier trimestre, avec un ratio prêt-valeur moyen d'environ 78 %. Seules 18 % environ des agences citent l'accès au crédit comme obstacle à la conclusion des affaires, soit une part proche de la plus faible jamais enregistrée dans l'histoire de l'enquête. Pour une fois, la contrainte du marché italien se loge ailleurs que dans le canal du prêt.

Les loyers sont la moitié qui accélère

Le solde des agents anticipant des loyers plus élevés a atteint +32 au niveau national, et la Banque d'Italie relève une accélération de la croissance locative dans la majeure partie du pays, le Nord-Ouest faisant exception. La location de courte durée constitue désormais une part significative de l'activité pour 54 % des agences, et jusqu'à 65 % dans le Centre et le Sud. Un marché où les volumes de vente reculent pendant que les loyers montent pousse mécaniquement à la hausse les rendements bruts mesurés, sans la moindre amélioration de l'actif sous-jacent.

Où se situe réellement le niveau des prix

L'instantané le plus récent de Glopra pour l'Italie, daté du 23 juillet 2026, place la moyenne nationale à 1 730 dollars le mètre carré, pour un rendement locatif brut de 7,23 % — élevé pour l'Europe occidentale, et qui traduit surtout le bon marché de la pierre italienne hors de Milan, de Rome et de la ceinture industrielle du Nord, plutôt que des loyers exceptionnellement soutenus. Notre score de risque de bulle pour l'Italie s'établit à 48 sur 100, dans la bande modérée, l'une des lectures les plus calmes de la zone euro.

Les agents eux-mêmes se montrent prudemment moins moroses sur la suite : le solde des perspectives à deux ans s'améliore à -10 contre -22, alors même que les anticipations pour le trimestre en cours restent négatives, autour de -15.

Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre

Market data: Italy