Frais et taxes d'achat en Italie : à quoi vous attendre en 2026

Au-delà du prix affiché, l'achat d'un logement en Italie s'accompagne de taxes et de frais qui alourdissent généralement le budget de 9 à 15%. Voici un décompte clair et sourcé pour 2026.

Tomber sous le charme d'une ferme italienne ou d'un appartement en ville est facile ; en établir le budget demande un peu plus de soin. Le prix d'achat n'est qu'un début, et les droits de mutation italiens fonctionnent différemment de la plupart des pays, car plusieurs se calculent sur la valeur cadastrale (valore catastale) du bien et non sur le prix réellement payé. Connaître les règles à l'avance permet de garder les pieds sur terre.

Droit d'enregistrement ou TVA. Lorsque vous achetez à un particulier, vous acquittez le droit d'enregistrement (imposta di registro) : 2% de la valeur cadastrale si le bien devient votre résidence principale (prima casa) et que vous y établissez votre résidence dans les 18 mois, ou 9% pour une résidence secondaire ou de vacances (De Tullio Law Firm ; propertyfinder.bg). Comme la valeur cadastrale est généralement bien inférieure au prix du marché, cela coûte souvent moins qu'il n'y paraît. Si vous achetez plutôt un logement neuf auprès d'un promoteur, vous payez la TVA (IVA) sur le prix : 4% pour une résidence principale, 10% au taux standard ou 22% pour les biens de luxe. Les taxes cadastrale et hypothécaire ne sont alors que 50 € fixes chacune (propertyfinder.bg).

Frais de notaire, d'agence et d'avocat. Le notaire (notaio) est obligatoire et facture généralement 1% à 2,5% de la valeur déclarée. La commission d'agence s'établit habituellement entre 3% et 5% plus 22% de TVA, et un conseil juridique indépendant ajoute environ 2 000 à 5 000 € (De Tullio Law Firm). Prévoyez un peu plus pour la traduction et les expertises.

Taxes annuelles et locatives. Votre résidence principale est généralement exonérée de la taxe foncière annuelle IMU ; les résidences secondaires acquittent un taux municipal généralement compris entre 0,76% et 1,06% de la valeur cadastrale réévaluée (propertyfinder.bg). Si vous louez le bien, les non-résidents peuvent opter pour le taux forfaitaire cedolare secca de 21% en location longue durée (porté à 26% pour un second bien loué), au lieu de l'IRPEF progressif de 23% à 43% (co-ownership-property.com). À la revente, les plus-values sont totalement exonérées après cinq ans de détention ; en cas de vente antérieure, les gains sont soumis à l'IRPEF ou à un impôt de substitution forfaitaire de 26%.

Un total réaliste. Une fois le tout additionné, les frais d'achat complets se situent généralement entre 9% et 15% du prix pour une résidence secondaire, et plus près du bas de la fourchette pour une résidence principale (De Tullio Law Firm).

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les règles et les taux évoluent ; consultez toujours un notaire, un avocat ou un conseiller fiscal italien qualifié avant d'acheter.

Sources: detulliolawfirm.com, propertyfinder.bg, co-ownership-property.com

Market data: Italy