Les acquéreurs étrangers ont représenté 0,7 % des déclarations foncières de grande taille au Japon fin 2025
Le ministère japonais des Transports recense 68 déclarations foncières de grande taille sur 9 573 déposées par des étrangers au second semestre 2025.
Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a publié le 15 septembre 2026 le décompte des acquisitions foncières de grande taille par des ressortissants et des sociétés étrangers. Entre juillet et décembre 2025, 9 573 déclarations ont été déposées au titre de la loi sur la planification de l'usage des terres nationales, portant sur 23 845 hectares. Parmi elles, 68 déclarations, soit 0,7 %, émanaient de personnes physiques ou de sociétés étrangères et couvraient 124 hectares, c'est-à-dire 0,5 % de la surface déclarée.
Ce que le chiffre mesure réellement
Le régime déclaratif n'est pas un registre de tous les achats réalisés par un acquéreur étranger. Il ne se déclenche qu'au-delà d'un seuil de surface : 2 000 mètres carrés ou plus dans une zone de promotion de l'urbanisation, 5 000 mètres carrés ou plus dans une zone de planification urbaine située en dehors, et 10 000 mètres carrés ou plus hors des zones de planification. L'achat d'un appartement n'atteint jamais ces seuils. Le jeu de données décrit donc de grandes parcelles, et l'annexe cite la sylviculture parmi les usages déclarés, avec deux déclarations étrangères portant sur 13 hectares. Il ne dit rien, en revanche, du marché de la copropriété, celui dans lequel entre en réalité la plupart des acheteurs transfrontaliers.
La ventilation à l'intérieur de ces 68 déclarations mérite une lecture propre. Les personnes physiques étrangères totalisent 31 déclarations et 76 hectares, les sociétés étrangères 37 déclarations et 48 hectares. Dans cet ensemble, 13 déclarations portant sur 16 hectares proviennent de résidents permanents ou de résidents permanents spéciaux, donc de personnes vivant au Japon et non d'acquéreurs installés à l'étranger.
La Chine domine en nombre, le Royaume-Uni en surface
Le tableau par nationalité place la Chine à 28 déclarations, soit 41,2 % du total étranger, et 42 hectares, soit 33,8 % de la surface acquise par des étrangers. Hong Kong et les États-Unis suivent avec sept déclarations chacun, sur 13 et 11 hectares. Le Pakistan enregistre quatre déclarations et deux hectares, le Royaume-Uni et l'Iran trois chacun.
La ligne sur laquelle il faut s'arrêter est celle du Royaume-Uni : trois déclarations, mais 19 hectares, soit 15,0 % de la surface acquise par des étrangers. C'est la deuxième part de surface, pour le cinquième nombre de déclarations, ex aequo. L'Australie reproduit le même schéma en miniature, avec deux déclarations et 13 hectares. Nombre et surface ne se classent pas de la même façon, parce que quelques grandes parcelles isolées peuvent peser plus lourd que de nombreuses petites.
Une part qui remonte depuis une base basse
Le ministère a également publié une série de référence pour les périodes antérieures, établie sur une base estimée et non à partir de la nationalité déclarée. Elle situe les déclarations de parties étrangères à 51 cas en 2021 (0,3 %), 50 en 2022 (0,3 %), 64 en 2023 (0,3 %), 83 en 2024 (0,4 %) et 49 au premier semestre 2025 (0,5 %). La surface raconte une histoire plus heurtée : les 896 hectares de 2021, soit 2,1 % du total, sont tombés à 160 hectares en 2022, soit 0,3 %, avant de remonter à 442 hectares en 2024, soit 0,9 %. Les chiffres anciens étant estimés et les nouveaux déclarés, les deux séries ne doivent pas être lues comme une seule ligne continue.
Ce que cela signifie pour qui regarde le Japon
Le Japon n'impose aucune restriction de nationalité à la propriété immobilière, et le titre est une pleine propriété qui inclut le terrain sous le bâtiment. Selon notre instantané du 7 septembre, le niveau national des prix s'établit à 2 950 dollars le mètre carré, une estimation dérivée de fiabilité moyenne, avec un rendement locatif brut de 4,34 % et un rendement net de 4,05 % après l'impôt effectif de 6,72 % que nous modélisons pour un cas standardisé de non-résident. Les frais de transaction atteignent 10,9 %, notre score de risque de bulle est de 67, dans la bande élevée, et le rapport prix-revenu de 11,6. Sur dix ans, la série de prix progresse de 35,0 % en yens mais recule de 1,9 % en dollars, la devise ayant repris ce que le marché avait donné.
Rapportés aux 23 845 hectares déclarés sur ces mêmes six mois, 124 hectares font peu. La publication compte moins comme signal de marché que comme changement de transparence : le ministère a posé un chiffre à côté d'un débat qui se menait depuis des années presque sans chiffre.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00122.html