Les prix des terrains japonais ont monté pour la cinquième année, la hausse se resserre hors de Tokyo et d'Osaka
L'enquête préfectorale japonaise sur les prix des terrains, publiée le 15 septembre 2026, montre une cinquième hausse d'affilée : 1,5% tous usages, 1,0% résidentiel, 2,9% commercial.
Les prix des terrains au Japon ont augmenté pour la cinquième année consécutive, selon l'enquête préfectorale sur les prix des terrains publiée le 15 septembre 2026 par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. La moyenne nationale tous usages a gagné 1,5%, le terrain résidentiel 1,0% et le terrain commercial 2,9%, mesurés en 21 466 points d'enquête à la date d'évaluation du 1er juillet 2026.
Une note de source qui a sa place au début et non à la fin
Le communiqué du ministère indique le sens de chaque série. Tous usages, résidentiel et commercial ont progressé chacun pour la cinquième année de suite ; le commercial a élargi sa hausse tandis que les deux autres ont conservé le rythme de l'an dernier. Ce que le texte du communiqué ne contient pas, c'est un seul pourcentage. Les chiffres de cet article proviennent de la dépêche de l'agence Jiji Press et d'un second média japonais, tous deux datés de la publication, et ils concordent sur chaque nombre que nous utilisons.
Nous le disons explicitement plutôt que de les présenter comme du texte ministériel. La différence est celle qui sépare un chiffre que le lecteur peut vérifier d'un chiffre qu'il doit croire.
Le chiffre national est porté par une petite partie du pays
Les trois grandes aires métropolitaines ont progressé de 4,4%, après 4,3% un an plus tôt. Les zones régionales dans leur ensemble ont progressé de 0,4%, quatrième hausse consécutive. La moyenne nationale s'établit à 1,5%.
Les aires métropolitaines avancent donc à un rythme environ onze fois supérieur à celui du reste du pays. Une moyenne nationale de 1,5% est ce que produit l'arithmétique lorsqu'une part réduite et chère du foncier bouge de 4,4% et que le vaste reste bon marché bouge de 0,4%. Le titre porte un chiffre national que très peu du pays a réellement connu.
Où l'élan se retourne
Nagoya a progressé de 1,9%, après 2,1%. Les quatre grandes villes régionales de Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka ont progressé de 4,1%, après 5,3% un an plus tôt, un recul de 1,2 point de pourcentage en une seule année. Le texte du ministère confirme la forme par des mots : Tokyo et Osaka ont élargi leurs hausses, Nagoya les a resserrées, et les quatre villes régionales aussi.
Le titre dit donc cinquième année de hausse, et la composition dit Tokyo et Osaka accélèrent pendant que presque tout le reste ralentit. Les deux phrases décrivent la même publication.
Une enquête d'évaluation, pas un indice de transactions
Il vaut la peine d'être exact sur ce qui a été mesuré. L'enquête évalue des points fixes à une date fixe, dans le cadre japonais de planification nationale de l'usage des sols. Elle enregistre une valeur foncière estimée, pas un prix de logement.
Au Japon, cet écart est inhabituellement large. Une large part de la valeur d'un bien japonais ancien réside dans le terrain, tandis que le bâtiment se déprécie selon un calendrier que connaissent acheteurs et prêteurs. Des terrains qui montent à côté de prix de logements stables ou en baisse n'y sont pas une contradiction, mais l'arrangement habituel.
Ce que dit notre propre ligne japonaise
Notre ligne Japon, relevée le 7 septembre 2026 et notée en fiabilité moyenne, porte 2 950 dollars le mètre carré au niveau national. Elle est dérivée de l'enquête de l'agence publique de financement du logement auprès des emprunteurs du dispositif Flat 35, sur base transactionnelle et pondérée par segments par nos soins ; cette pondération est notre propre travail, d'où une ligne en fiabilité moyenne plutôt que haute. Le rendement locatif brut atteint 4,34% et le net 4,05% après une charge fiscale effective de 6,72%, parmi les plus faibles de toute notre couverture, parce que les loyers japonais d'un non-résident sont imposés au barème progressif avec l'abattement de base, et non au taux de retenue affiché de 20,42%. Les frais de transaction s'élèvent à 10,9%, le score Bubble Risk à 67 dans la bande élevée, et le rapport prix-revenu à 11,6.
Un couple de chiffres clôt le dossier. Sur dix ans, les prix résidentiels japonais sont supérieurs de 35,0% en yens et inférieurs de 1,9% en dollars. Une cinquième année consécutive de hausse du foncier n'a rien rapporté, sur une décennie, à un acheteur qui compte en dollars. Rien de ceci n'est un conseil d'achat ou d'investissement.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985