Malaisie : une loi sur les baux et le « construire puis vendre » d'ici 2035

Dévoilée le 10 août, la Politique nationale du logement 2026-2035 associe un objectif d'un million de logements abordables à la première loi malaisienne sur les baux d'habitation.

Le ministre du Logement et des Collectivités locales, Nga Kor Ming, a lancé le 10 août à Petaling Jaya la Politique nationale du logement 2026-2035 de la Malaisie, assortie d'un objectif d'un million de logements abordables d'ici 2035. Pour qui détient déjà un bien malaisien, c'est toutefois le volet législatif qui pèse le plus : le texte s'engage à réécrire les lois régissant la vente, la location et la gestion des logements. Le cadre comprend six domaines prioritaires, 17 stratégies et 59 plans d'action.

Quatre évolutions juridiques qui touchent les propriétaires actuels

La politique prévoit un Residential Tenancy Act. La Malaisie ne dispose aujourd'hui d'aucun cadre légal dédié à la location résidentielle, si bien que les litiges locatifs relèvent du droit général des contrats et des juridictions civiles. S'y ajoutent un nouveau Housing Developers Act, des amendements au Strata Management Act de 2013 et l'introduction, dans les contrats de vente, de mécanismes d'option d'achat et de clause d'extinction. L'essentiel du résidentiel malaisien détenu par des étrangers l'est sous titre strata, ce qui fait des amendements au Strata Management Act la mesure à la portée directe la plus large.

Le Build Then Sell, par étapes

Le texte organise un passage progressif au modèle Build Then Sell, dans lequel l'acheteur paie à l'achèvement plutôt qu'au fil du chantier. Le BTS existe en Malaisie depuis des années comme alternative facultative au système dominant Sell Then Build, sans l'avoir supplanté ; la nouveauté tient à ce que la transition cesse d'être une option pour devenir une orientation politique. La motivation affichée est le problème ancien des projets de logement retardés, en difficulté et abandonnés, que la politique nomme explicitement aux côtés des stocks invendus et du décalage entre l'offre et la demande.

Des mesures de financement sans calendrier

Du côté de la demande, la politique énumère la location-accession, la propriété partagée, les prêts à taux fixe et un Housing Credit Guarantee Scheme, ainsi qu'un appariement par big data entre l'offre et la demande démographique, un développement orienté vers les transports, des méthodes de construction modernes et une certification verte. Aucune de ces mesures n'est assortie d'une date de mise en œuvre dans les documents de lancement.

Le marché dans lequel tout cela atterrit

Glopra retient pour la Malaisie environ 1 050 dollars le mètre carré à l'échelle nationale, valeur dérivée du prix résidentiel moyen publié par la NAPIC au premier trimestre 2026, soit 507 533 ringgits, rapporté à une surface moyenne nationale estimée. Ce chiffre est affecté d'une confiance faible, la statistique officielle malaisienne publiant des prix par bien et un indice plutôt qu'une moyenne nationale au mètre carré. Le rendement locatif brut s'établit à 5,27% et la croissance annuelle des prix à 1,7% selon l'indice NAPIC. La ligne qui surprend le plus souvent les bailleurs étrangers reste la fiscalité : la Malaisie prélève un taux uniforme de 30% sur les revenus locatifs des non-résidents, ce qui ramène ces 5,27% bruts à environ 3,7% nets. Un cadre légal des baux ne changerait rien à l'impôt, mais il changerait le caractère réellement exécutoire du contrat qui porte ce rendement.

Sources: New Straits Times (10 Aug 2026) https://www.nst.com.my/news/nation/2026/08/1508123/govt-targets-one-million-affordable-homes-2035; EdgeProp.my https://www.edgeprop.my/content/1917065/govt-launches-national-housing-policy-2026%E2%80%932035-targets-one-million-affordable-homes-2035

Market data: Malaysia