Le loyer médian de Manhattan atteint un record de 5 000 dollars en juillet

Le loyer médian de Manhattan a atteint en juillet un record de 5 000 dollars, l'offre annoncée reculant de 39,3 % sur un an et la vacance tombant à 1,56 %.

Le locataire qui a signé en juillet 2026 un bail au prix médian à Manhattan a payé 5 000 dollars par mois, un record pour l'arrondissement. Ce chiffre, publié le 13 août à partir des données locatives du mois, dépasse de 6,4 % celui de juillet 2025. Le loyer moyen, tiré vers le haut par le sommet du marché, a progressé nettement plus vite : 6 306 dollars, soit une hausse annuelle de 14,7 %. Dans le décile supérieur, le loyer médian du segment de luxe a atteint 13 750 dollars, en hausse de 31 % sur un an.

L'étau se resserre sur l'offre, pas sur une flambée de la demande

Les baux nouvellement signés à Manhattan ont chuté de 18,8 % sur un an : moins de transactions, et non davantage. Ce qui a changé, c'est le stock disponible à la location : l'offre annoncée a reculé de 39,3 % sur ces mêmes douze mois selon les données de Miller Samuel. Les chiffres de Corcoran situent le taux de vacance à 1,56 %, le plus bas relevé pour un mois de juillet depuis 2019, avec des logements loués en 33 jours, soit 8,3 % de moins qu'en juin et 3 % de moins qu'un an plus tôt. Les bailleurs ont donc cessé de consentir des rabais : openigloo n'a recensé des gestes commerciaux, tels que des mois offerts, que sur 4,2 % des annonces de Manhattan. Un marché où les transactions reculent tandis que les prix montent est un marché dont la contrainte se situe du côté de l'offre.

Brooklyn a bougé plus vite que Manhattan

Le loyer médian de Brooklyn a atteint 4 500 dollars, une hausse annuelle de 16,9 % supérieure à celle de Manhattan en pourcentage, pour une moyenne de 4 871 dollars. Le stock y a reculé de 26,7 % et les baux signés de 29 %, une baisse plus marquée que de l'autre côté du fleuve. Les annonces de luxe à Brooklyn ont été plus que divisées par deux. Les bailleurs de Brooklyn n'ont pas complètement renoncé aux incitations : les gestes commerciaux figuraient encore sur près de 20 % des annonces, avec 1,7 mois offert en moyenne — signe que l'arrondissement conserve un peu de mou que Manhattan a perdu. Dans le Bronx, openigloo situe le médian à 3 000 dollars, en hausse de 25 % sur un an : la plus forte variation en pourcentage des trois arrondissements, et l'indice que la pression se diffuse du centre vers la périphérie.

Lire ces chiffres à l'aune des coûts de la propriété

Des records de loyer de cette nature comptent autant pour les propriétaires que pour les locataires, car ils constituent la jambe de revenus de tout calcul de rendement. Les données de marché de Glopra situent le rendement locatif brut des États-Unis à 6,71 % au niveau national, pour un prix moyen de 2 454 dollars le mètre carré à la date du relevé du 23 juillet — un agrégat national dans lequel les métropoles bon marché à fort rendement font l'essentiel du travail. New York se trouve à l'autre extrémité de cette distribution : des valeurs en capital plusieurs fois supérieures à la moyenne nationale font qu'un loyer médian de 5 000 dollars produit malgré tout un rendement nettement inférieur au chiffre national. Dans un marché aussi cher, la hausse des loyers dégrade l'accessibilité de la location plus vite qu'elle n'améliore le rendement des acquéreurs.

Ce qui pourrait renverser la tendance

Le tableau locatif repose sur un stock qui recule depuis plusieurs mois consécutifs, et rien dans les données de juillet ne laisse entrevoir un répit rapide. Gary Malin, directeur des opérations de Corcoran, a décrit un marché où trop de candidats à la location poursuivent un parc de logements qui se rétrécit. La capacité du taux de vacance de 1,56 % à tenir pendant la saison locative d'automne dira si les 5 000 dollars constituent un sommet ou un plancher. Les chiffres de juillet portent sur les loyers proposés et les baux signés d'un seul mois, et dans un marché aussi tendu, une lecture mensuelle isolée peut exagérer un retournement dans un sens comme dans l'autre.

Sources: Brick Underground (Douglas Elliman / Miller Samuel July report) https://www.brickunderground.com/rent/nyc-manhattan-brooklyn-rental-market-report-july-2026; The Real Deal https://therealdeal.com/new-york/2026/08/13/manhattan-rents-crack-5k-median-in-july-a-new-record/

Market data: United States · Miami