La vacance des copropriétés à Metro Manila atteint 24,9 %, la demande bascule vers le bas de gamme

Colliers évalue la vacance du marché secondaire des copropriétés de Metro Manila à 24,9 % au deuxième trimestre, avec environ 80 000 logements invendus.

Au deuxième trimestre 2026, un logement sur quatre du marché secondaire des copropriétés de Metro Manila était vide. Colliers Philippines chiffre le taux de vacance à 24,9 %, après 24,7 % au premier trimestre, et anticipe un pic de 25,6 % à la fin de l'année. Dans la Bay Area — le quartier bâti sur des terres gagnées sur la mer, largement développé autour d'opérateurs de jeu offshore aujourd'hui partis — la vacance approche 60 %. Environ 80 000 logements invendus subsistent dans la région capitale, dont 32 600 achevés et prêts à être occupés.

Les promoteurs ont déjà cessé de construire

La réaction de l'offre a été brutale. Les promoteurs ont lancé 1 200 logements au deuxième trimestre et 2 600 sur l'ensemble du premier semestre 2026, soit une chute de 64 % par rapport à la même période un an plus tôt. C'est le marché qui fonctionne comme il le doit — l'offre nouvelle est coupée le temps que le stock excédentaire s'écoule — mais l'excédent est tel que l'arithmétique se compte en années et non en trimestres. L'absorption nette du deuxième trimestre s'est établie à 500 logements, en baisse de 60 % sur le trimestre précédent et au plus bas depuis cinq trimestres. À ce rythme, les seuls 32 600 logements achevés et invendus représentent une période d'écoulement très étirée.

La demande qui reste est descendue en gamme

Le déplacement le plus lourd de conséquences dans les données de Colliers est celui de la composition. Les segments économique et abordable ont représenté 67 % de l'absorption nette du premier semestre, contre 33 % un an plus tôt — la tranche abordable seule à 38 % et la tranche économique à 29 %. Ce sont désormais les acheteurs situés entre 1,8 et 3,6 millions de pesos qui font le marché. Le financement en explique une bonne part : le fonds public du logement Pag-IBIG propose un taux promotionnel de 4,5 % par an jusqu'à la fin 2026 et a relevé son prêt maximal de 6 à 10 millions de pesos, des conditions qui atteignent des acheteurs que les banques commerciales ne servent pas. Quelque 9 300 logements invendus et prêts à occuper sont affichés entre 3,601 et 5 millions de pesos, à proximité de la tranche où la demande se concentre, mais au-dessus.

Pourquoi les chiffres nationaux paraissent plus calmes

Les données de marché de Glopra situent les Philippines à une moyenne de 2 396 dollars le mètre carré, avec des prix supérieurs de 4,5 % à ceux d'il y a un an et un rendement locatif brut de 5,11 %, selon l'instantané du 23 juillet. Ce chiffre national et le taux de vacance de Colliers ne s'opposent pas, car ils ne mesurent pas la même chose : la série nationale couvre l'ensemble du parc résidentiel du pays, tandis que Colliers rend compte du marché secondaire des copropriétés d'une seule agglomération — le segment qui a absorbé la construction la plus spéculative de la décennie écoulée. Le score de risque de bulle, à 42 sur 100, reste dans la bande modérée à l'échelle nationale ; le segment des copropriétés de Metro Manila est manifestement plus tendu que ne le laisse entendre ce chiffre.

Le goulet d'étranglement à surveiller

Le directeur de la recherche de Colliers, Joey Roi Bondoc, a plaidé pour une accélération des autorisations de commercialisation, jugée essentielle au redressement du logement, désignant ainsi la chaîne administrative, et non la demande, comme la contrainte effective sur les segments qui se vendent réellement. Le diagnostic surprend dans un marché comptant 80 000 logements invendus, mais il traduit un décalage réel : le stock se trouve dans des tranches de prix que les acheteurs ont quittées, tandis que les logements désormais recherchés exigent de nouvelles autorisations pour être construits. Les rendements bruts cités ici n'intègrent pas le taux d'imposition effectif de 25 % appliqué aux loyers dans le cas standardisé d'un non-résident.

Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers

Market data: Philippines