Onze mois de hausse des ventes à Miami-Dade, maisons et appartements désormais à contre-courant

Le comté a enregistré 1 935 ventes en juillet, en hausse de 8,6 % sur un an, mais le prix médian des maisons progresse de 3,79 % quand celui des appartements recule de 1,48 %.

Miami-Dade a enregistré 1 935 ventes résidentielles conclues en juillet 2026, soit une progression de 8,6 % par rapport aux 1 782 d'un an plus tôt et un onzième mois consécutif de croissance en glissement annuel, a indiqué la MIAMI Association of Realtors le 17 août. Derrière ce chiffre unique se cachent deux marchés qui vont en sens contraire, et l'écart entre eux est désormais assez large pour qu'une moyenne à l'échelle du comté ne décrive ni l'un ni l'autre.

4,8 mois contre 12 mois

Maisons individuelles : 909 ventes, en hausse de 5,6 %, à un prix médian de 685 000 dollars, en progression de 3,79 %, avec 4 275 annonces actives — 22,8 % de moins qu'il y a un an — et 4,8 mois de stock. Selon le seuil habituel, c'est un marché de vendeurs. Appartements en copropriété : 1 026 ventes, en hausse de 11,4 %, à un prix médian de 400 000 dollars, en baisse de 1,48 %, avec 11 324 annonces et 12 mois de stock. À la même aune, c'est un marché d'acheteurs. Il se vend plus d'appartements que de maisons et le stock continue pourtant de gonfler, parce que l'offre progresse plus vite que les ventes.

Les délais racontent la même histoire. Une maison de Miami-Dade a mis 45 jours à passer sous compromis et 88 jours à se conclure. Un appartement a mis 86 jours jusqu'au compromis et 125 jusqu'à la signature : plus d'un mois de plus à chaque étape.

Le comptant et le haut du marché

Les paiements comptant ont représenté 35,1 % de l'ensemble des ventes conclues dans le comté, contre environ 26 % à l'échelle nationale. La répartition interne est éclairante : 47,5 % des ventes d'appartements se sont faites au comptant, contre 21,2 % des ventes de maisons. Les transactions au-dessus du million de dollars ont progressé de 15,5 % sur un an, à 394. Le marché des appartements de Miami est écoulé de façon disproportionnée par des acheteurs qui n'ont pas besoin de crédit, ce qui explique que la hausse des taux hypothécaires américains n'ait pas enrayé les volumes alors même que les prix des appartements reculaient.

À l'échelle de l'État, le schéma se répète en plus doux : la Floride a conclu 23 870 ventes de maisons individuelles, en hausse de 5,1 %, à un prix médian de 425 000 dollars, en progression de 3,7 %, et 8 194 ventes d'appartements et de maisons de ville, en hausse de 11 %, à un prix médian de 295 000 dollars, stable sur un an. Le stock ressortait à 4,5 mois pour les maisons et 7,8 pour les appartements.

Ce que montre l'instantané de Glopra sur Miami

Glopra situe Miami à 5 802 dollars le mètre carré au 23 juillet 2026, pour un rendement locatif brut de 6,84 %, avec des prix inférieurs de 3,1 % sur douze mois et supérieurs de 45,4 % sur cinq ans. Le score de bulle s'établit à 75, dans la bande élevée. La lecture négative sur douze mois tient au versant appartements de cette divergence : la mesure au mètre carré de Glopra est pondérée vers le parc d'appartements, c'est-à-dire précisément la moitié de Miami-Dade où les médianes baissent. Un rendement brut de 6,84 % reste élevé pour une grande ville côtière américaine, et des coûts de transaction normalisés de 6,9 % placent Miami parmi les marchés suivis par Glopra les moins chers à l'entrée comme à la sortie — ce qui explique en partie que le marché des appartements continue de tourner à ces volumes.

La pression qui n'apparaît pas ici

Ce que la publication de juillet ne mesure pas, c'est le coût de détention d'un appartement en Floride : charges de copropriété et primes d'assurance sont absentes des données de vente. Un excédent d'offre de 12 mois et une médiane en baisse sur un marché où les volumes progressent simultanément de 11,4 % s'expliquent difficilement par la seule demande, ce qui renvoie au coût de portage. Quelle qu'en soit la cause, c'est une variable à vérifier immeuble par immeuble avant de signer, et non une donnée qu'une médiane à l'échelle du comté révélera.

Sources: MIAMI Association of Realtors (17 Aug 2026) https://www.miamirealtors.com/2026/08/17/miami-dade-total-home-sales-rise-for-11th-consecutive-month/; Florida Realtors (17 Aug 2026) https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2026/08/florida-home-sales-rise-11th-straight-month

Market data: United States · Miami