Le logement néerlandais moyen a dépassé 500 000 euros en juillet, la hausse des prix ralentie à 3,9 %

L'ancien s'est vendu en moyenne 500 988 euros en juillet 2026, indique le CBS, avec une hausse annuelle ramenée à 3,9 % et des ventes en progression de 5 %, à 22 241 unités.

Un logement ancien occupé par son propriétaire s'est échangé aux Pays-Bas pour 500 988 euros en moyenne en juillet 2026 : c'est le premier mois où la moyenne nationale dépasse le demi-million d'euros. Le chiffre provient de l'institut statistique CBS et du cadastre (Kadaster), publié le 21 août 2026. Les prix dépassaient de 3,9 % ceux de juillet 2025, après 4,1 % en juin, soit nettement moins de la moitié du rythme annuel de 8,6 % relevé un an plus tôt.

Une moyenne record posée sur un indice qui décélère

L'indice de prix du CBS pour les logements anciens en propriété occupante a atteint 156,7 en juillet (2020 = 100), en hausse de 0,5 % sur juin. Les prix se situent ainsi 17,9 % au-dessus du précédent sommet de marché, celui de juillet 2022, quand l'indice affichait 132,7.

Le CBS le dit explicitement : la croissance annuelle des prix s'aplatit presque sans interruption depuis la fin de 2024, et juillet prolonge cette séquence au lieu de la rompre. Les deux chiffres phares disent donc des choses différentes et ne doivent pas se lire comme un seul. La moyenne de 500 988 euros reflète les biens qui se sont trouvés vendus en juillet et bouge avec la composition entre grands et petits, ville et province. L'indice neutralise cet effet. En juillet, les deux pointent dans le même sens, mais l'indice donne la lecture la plus propre des prix sous-jacents.

Les volumes ont monté, pas baissé

Une série de prix qui refroidit soulève d'ordinaire la question du retrait des acheteurs. Dans les données néerlandaises, ils ne se retirent pas. Le Kadaster a enregistré 22 241 transactions en juillet, soit 5 % de plus qu'en juillet 2025, et 137 142 ventes sur les sept premiers mois de 2026, 5,4 % au-dessus de la même période de l'an dernier.

Cette combinaison — davantage de transactions et une hausse des prix plus lente — est celle d'un marché où l'offre rattrape la demande, non d'un marché où la demande disparaît. Elle signifie aussi que le ralentissement tient à ce que les vendeurs parviennent à obtenir, et non au nombre d'entre eux qui trouvent preneur.

Ce que cela donne face aux chiffres néerlandais de Glopra

La ligne Pays-Bas de Glopra, arrêtée au 17 août 2026, porte une moyenne nationale de 4 900 dollars le mètre carré, construite sur les données de transaction du CBS et non sur des prix affichés, ainsi qu'un rendement locatif brut de 5,97 %. La croissance annuelle inscrite sur cette ligne est de +5,2 %, tirée de la lecture Eurostat du premier trimestre 2026. Le chiffre CBS de juillet, à 3,9 %, est à la fois plus récent et plus bas ; l'écart entre les deux correspond exactement au refroidissement intervenu depuis le premier trimestre.

Pour un bailleur non-résident, le tableau du rendement tient moins à l'indice de prix qu'à la ligne fiscale. Le taux effectif standardisé retenu par Glopra sur les revenus locatifs néerlandais est de 36 % — assez élevé pour que l'écart entre le rendement brut de 5,97 % et ce que le propriétaire conserve réellement soit plus large aux Pays-Bas que sur la plupart des marchés européens à rendement comparable suivis par Glopra.

Ce qu'il faudra surveiller

Trois éléments diront si juillet fut un point d'inflexion ou une marche de plus sur une pente douce : la tenue du gain mensuel de l'indice autour de 0,5 %, le maintien d'une croissance positive des transactions à l'entrée de l'automne, et le maintien du prix moyen de transaction au-dessus de 500 000 euros une fois normalisée la composition estivale des ventes. Le CBS publiera les chiffres d'août en septembre.

Sources: Statistics Netherlands (CBS), Koopwoningen in juli bijna 4 procent duurder dan jaar eerder, 21 Aug 2026 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/34/koopwoningen-in-juli-bijna-4-procent-duurder-dan-jaar-eerder; Transport Online (CBS/Kadaster July 2026 figures), 21 Aug 2026 https://www.transport-online.nl/135701/gemiddelde-koopwoning-kost-inmiddels-ruim-500-000-euro-prijzen-stijgen-verder/

Market data: Netherlands