Pays-Bas : les prix du logement gagnent 4,2%, mais reculent dans six communes

Selon le CBS, les prix de l'ancien dépassent de 4,2% leur niveau d'il y a un an au deuxième trimestre ; six communes reculent et Amsterdam ne gagne que 0,1%.

Les logements anciens en propriété se sont vendus aux Pays-Bas 4,2% plus cher au deuxième trimestre 2026 qu'un an auparavant, a indiqué le 11 août l'office national de la statistique (CBS) — le dixième trimestre consécutif de hausse annuelle. Le chiffre le plus intéressant est pourtant six : c'est le nombre de communes néerlandaises où les prix ont franchement reculé, contre une seule au trimestre précédent.

Où les baisses sont apparues

Noord-Beveland, commune de Zélande, signe la chute la plus marquée, à 5,1%. Ouder-Amstel, immédiatement au sud-est d'Amsterdam, cède 2,8%, et Hillegom, dans la région des bulbes, 2,5%. Valkenswaard et Veldhoven, toutes deux dans l'orbite d'Eindhoven, perdent chacune 0,8%, et IJsselstein 0,3%. Ce sont de petits marchés où une poignée de transactions suffit à déplacer une moyenne trimestrielle : les pourcentages pris isolément comptent donc moins que la configuration d'ensemble, car les reculs se concentrent autour d'Amsterdam et d'Eindhoven, les deux zones qui avaient mené la phase de hausse précédente.

La croissance s'est déplacée vers la périphérie

Les progressions les plus vives se situent loin de la Randstad. Oost Gelre, à la frontière allemande, bondit de 20,9%, Voorst de 19,4%, Pekela dans la province de Groningue de 16,2%, Tubbergen de 14,8% et Noardeast-Fryslân de 14,3%. Les quatre grandes villes se tiennent toutes au niveau de la moyenne nationale ou en dessous : Amsterdam 0,1%, Utrecht 2,2%, Rotterdam 3,2%, La Haye 4,5%. Cet écart cadre avec des acheteurs échangeant de la distance contre des mètres carrés, même si le CBS publie l'indice sans en attribuer les causes.

Ce que devient le rendement après impôt

Glopra retient pour la moyenne nationale néerlandaise environ 4 900 dollars le mètre carré, valeur obtenue à partir du prix de transaction moyen du CBS, 496 235 €, divisé par la surface habituelle des logements, puis recoupée avec les données de la NVM et deux séries indépendantes de prix au mètre carré. Le rendement locatif brut ressort à 5,97%. Les Pays-Bas supportent par ailleurs, avec 36%, l'une des fiscalités locatives standardisées les plus lourdes pour les non-résidents parmi les 70 marchés suivis par Glopra, ce qui ramène ce brut à environ 3,8% net avant charges d'exploitation. Avec un indice national en hausse de 4,2% et un Amsterdam quasiment étale, c'est désormais la ligne de revenu qui fournit l'essentiel de l'effort, davantage que la plus-value.

Sources: CBS (Statistics Netherlands) https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/33/in-6-gemeenten-daalden-prijzen-bestaande-koopwoningen; NL Times https://nltimes.nl/2026/08/11/home-prices-still-rising-almost-everywhere-nl-decreases-6-municipalities

Market data: Netherlands