Le budget néerlandais ramène à 7 % les droits de mutation des investisseurs à partir de 2027

Les Pays-Bas proposent d'abaisser de 8 % à 7 % en 2027 les droits de mutation pour les acquéreurs qui n'habiteront pas le logement.

Le gouvernement néerlandais a publié son paquet fiscal pour 2027 le 15 septembre 2026 à 15 h 35. Il contient une mesure qui modifie le calcul de quiconque achète du résidentiel néerlandais en placement : les droits de mutation, l'overdrachtsbelasting, passent de 8 % à 7 % en 2027 pour les acquéreurs qui n'habiteront pas le bien eux-mêmes. Le communiqué le dit sans détour : « het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027 ».

Le critère est l'occupation, pas la nationalité

La formulation compte, et elle se lit facilement de travers. Le taux dépend de l'occupation du logement par l'acquéreur, non de son origine ni de sa résidence fiscale. Un non-résident qui achète un appartement pour le louer acquitte donc les mêmes 7 % qu'un investisseur néerlandais achetant l'appartement identique à l'étage en dessous. La mesure ne comporte aucune surtaxe propre aux acquéreurs étrangers, et le communiqué ne redit pas le taux applicable aux occupants.

C'est en outre une proposition, pas du droit en vigueur. Le paquet fiscal doit encore franchir les deux chambres du Parlement, et c'est le texte adopté par les deux chambres qui liera.

Deux mesures propres aux organismes de logement social

Le même paquet porte deux changements pour le secteur locatif social. À partir de 2027, les organismes de logement social seront exonérés des droits de mutation lorsqu'ils cèdent des logements locatifs sociaux à d'autres organismes de même nature, ce qui retire un coût fiscal aux réorganisations de portefeuille à l'intérieur du secteur. Et à partir de 2029, le gouvernement entend supprimer pour eux la limitation générique de la déduction des intérêts, avec l'objectif affiché d'accroître leur capacité d'investissement afin qu'ils construisent davantage de logements locatifs sociaux.

Les deux mesures vont dans le même sens que la baisse de taux : réduire la friction des transactions plutôt que subventionner le prix.

Ce que vaut réellement un point de pourcentage

Sur un achat locatif de 500 000 euros, l'écart entre 8 % et 7 % représente 5 000 euros. Il s'agit de notre propre arithmétique sur les taux annoncés, non d'un chiffre du communiqué. Rapportée à notre estimation des frais de transaction aux Pays-Bas, soit 11,5 % du prix d'achat, la baisse retire environ un douzième du coût total d'entrée. Elle raccourcit le retour sur une acquisition ; elle ne change rien au revenu que produit le bien.

Cette distinction est particulièrement nette dans le cas néerlandais. Les Pays-Bas n'imposent pas le loyer réellement encaissé sur un logement détenu à titre privé comme le font la plupart des marchés européens. Ils imposent un rendement présumé du patrimoine dans le régime box 3, et notre modèle applique le taux de 36 %, ce qui ramène le rendement net à 3,82 % pour un brut de 5,97 %. Parce que la charge est adossée à la valeur de l'actif et non à son revenu, un loyer plus élevé n'augmente pas l'impôt et un mois de vacance ne le réduit pas. La baisse des droits de mutation agit sur le coût d'entrée ; la charge récurrente reste où elle était.

Le marché sur lequel la baisse atterrit

Selon notre instantané du 7 septembre, le niveau national des prix néerlandais s'établit à 4 900 dollars le mètre carré, dérivé des données de transaction de l'institut national de statistique et assorti d'une fiabilité élevée. Les prix progressaient de 3,9 % sur un an en euros et de 3,7 % en dollars. Notre score de risque de bulle est de 65, dans la bande élevée, et le rapport prix-revenu de 7,5, modéré à l'échelle de notre couverture européenne. Le titre est une pleine propriété, mais dans certaines parties du pays le terrain sous le bâtiment relève d'un bail emphytéotique de longue durée, l'erfpacht, qu'un acquéreur doit vérifier avant toute signature.

Ceci n'est pas un conseil fiscal, et le traitement d'un achat donné dépend de faits que le communiqué n'aborde pas.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands