Chiang Mai conserve 11 353 logements invendus tandis que Chiang Rai a besoin de 96 mois pour écouler

Le stock de logements invendus du nord de la Thaïlande continue de grossir: Chiang Mai en détient 11 353 et Chiang Rai a besoin de 96 mois pour absorber ce qui est déjà bâti.

Le centre d'information immobilière de Thaïlande a publié le 25 septembre 2026 son enquête sur le marché résidentiel du nord pour le premier semestre 2026, couvrant Chiang Mai, Lamphun, Chiang Rai, Phitsanulok et Nakhon Sawan. À Chiang Mai, le plus grand marché de la région, 12 715 logements étaient en vente pour 60 091 millions de bahts, en hausse de 12,7 % en unités et de 16,3 % en valeur sur un an, et 11 353 de ces logements restaient invendus, soit 12,0 % de plus qu'un an auparavant.

La lecture du centre lui-même est que la région entre dans une phase de rééquilibrage et passe de l'expansion à la transformation du stock existant en liquidités. Les lancements de nouveaux projets dans les cinq provinces ont reculé d'environ 9 %.

L'arithmétique de l'absorption varie de près de quatre fois

La façon la plus propre de comparer ces cinq marchés est le temps dont chacun a besoin pour vendre ce qu'il a déjà construit. Chiang Mai absorbe 1,8 % de son stock par mois, soit environ 50 mois, et la répartition interne est instructive: les appartements en copropriété s'écoulent en 39 mois et les maisons basses en 55. Lamphun est le plus rapide avec 3,1 % par mois et 26 mois, sur une base bien plus petite de 979 logements en vente pour 2 550 millions de bahts, dont 795 invendus.

À l'autre extrémité, Chiang Rai absorbe 1,0 % par mois et a besoin de 96 mois, soit huit ans, pour écouler 2 843 logements invendus sur 3 020 en vente pour 11 772 millions de bahts. Nakhon Sawan se situe à 1,3 % par mois et 69 mois, avec 1 239 invendus sur 1 347 en vente pour 6 858 millions de bahts.

Dans deux provinces, les promoteurs se sont déjà arrêtés

La réaction de l'offre est visible et d'une brutalité inhabituelle. À Nakhon Sawan, aucun nouveau projet n'a été lancé sur le semestre, le stock total en vente a chuté de 22,6 % et les ventes nouvelles se sont effondrées de 77,0 %. Lamphun a coupé l'offre nouvelle de 73,0 % et son stock en vente a reculé de 17,7 %, et c'est ainsi qu'une durée d'absorption de 26 mois se construit. Chiang Rai n'a ajouté que 68 logements neufs, 43,3 % de moins qu'un an plus tôt.

Phitsanulok est l'exemple le plus net du même mécanisme. L'offre nouvelle y a chuté de 91,4 % tandis que les ventes nouvelles progressaient de 61,4 %, et la durée d'absorption est passée de 119 mois à 78. Rien dans cette amélioration ne vient de la seule vigueur de la demande. Elle vient de l'arrêt des promoteurs.

Ce que nous avons volontairement laissé de côté

Un bloc de chiffres de ce communiqué n'est pas dans cet article. Le texte porte une valeur de ventes nouvelles de 5 790 millions de bahts avec des variations en pourcentage associées, et deux lectures distinctes du document n'ont pas concordé sur leur appartenance à Chiang Mai seule ou aux cinq provinces réunies. Un chiffre dont le niveau géographique est incertain vaut moins que pas de chiffre du tout, car une valeur provinciale présentée comme régionale fausse silencieusement la taille du marché. Il reste dehors jusqu'à ce que le niveau soit tranché.

Comment cela se place face à nos propres chiffres sur Chiang Mai

Selon les données de Glopra, un appartement d'une chambre en copropriété à Chiang Mai demande 2 523 950 bahts, soit 76 333 USD, contre un loyer affiché de 14 524 bahts par mois, soit 439,26 USD. Les deux viennent du même portail, de la même ville et du même segment des appartements d'une chambre, ce qui rend le rapport utilisable, et il donne un rendement brut d'environ 6,9 % avant frais. Nous classons cette ligne en fiabilité basse, et la raison compte ici: les deux côtés sont des agrégats d'annonces en ligne d'un portail immobilier et non des relevés de transactions, et une annonce montre ce qu'espèrent les vendeurs, pas ce qu'ont payé les acheteurs.

Lues ensemble, les deux sources font que le rendement cesse de ressembler à une bonne nouvelle en soi. Un marché avec 39 mois de stock d'appartements invendus n'est pas un marché où les loyers affichés sont poussés à la hausse. Un rendement affiché de 6,9 % dans ce contexte reflète bien plus probablement des prix qui ont cessé de monter que des loyers qui filent, et la hausse de 12,0 % des logements invendus à Chiang Mai va dans le même sens.

Pour le pays entier, nous publions un prix par logement de 77 534,50 USD, bâti sur les données nationales de transfert de propriété de ce même centre pour le premier semestre 2026, qui ont enregistré 167 665 logements et 429 839 millions de bahts de valeur transférée. Nous ne publions pas de loyer national thaïlandais, il n'y a donc pas de rendement national. Les prix résidentiels thaïlandais ont bougé de 1,26 % sur douze mois en bahts et de moins 2,9 % mesurés en dollars, de 12,0 % sur cinq ans et de 29,1 % sur dix ans, et nous notons le pays à 62 pour le risque de bulle, dans la bande élevée. La ligne Chiang Mai est une ligne urbaine et la ligne thaïlandaise une ligne nationale, deux niveaux géographiques différents qui ne peuvent pas être classés l'un contre l'autre.

Pour un acheteur étranger, la question de la propriété vient d'abord

Avant que cette arithmétique ne signifie quoi que ce soit, un non-résident en Thaïlande peut détenir un appartement en copropriété en pleine propriété, mais seulement dans la limite d'un quota étranger de 49 % par immeuble, et ne peut pas détenir de terrain. Les frais d'acquisition atteignent 7,5 % du prix et les revenus locatifs supportent un taux effectif de 3,37 % dans notre cas standardisé de non-résident, à l'intérieur d'une fourchette de 0,86 % à 15 %. Une durée d'absorption de huit ans à Chiang Rai et un quota de 49 % par immeuble à Chiang Mai sont deux natures de contrainte différentes, et une seule des deux apparaît dans un calcul de rendement.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya