BBVA table sur une hausse de 12 % des prix du logement en Espagne en 2026, avec des ventes en repli de 7,3 %
BBVA Research prévoit +12 % sur les prix en 2026 et +5,7 % en 2027, des ventes en baisse de 7,3 % cette année et un déficit cumulé proche de 885 000 logements.
BBVA Research a publié le 13 août une prévision immobilière qui fait diverger prix et volumes : les prix du logement en Espagne progresseraient de 12,0 % sur l'ensemble de 2026, tandis que les transactions reculeraient de 7,3 %. Pour 2027, la banque anticipe un refroidissement à 5,7 % de hausse des prix, avec des ventes qui se redressent à la marge, en progression de 0,6 %, à un peu plus de 700 000 opérations.
Une hausse à deux chiffres accompagnée d'une baisse des ventes n'a de sens que sous une condition, et BBVA l'énonce sans détour : il n'y a pas assez de logements à acheter.
L'arithmétique de l'offre derrière le chiffre
BBVA attend une progression des permis de construire de 10,1 % cette année et de 12,6 % l'an prochain. Les mises en chantier passent de 139 000 unités en 2025 à 153 000 en 2026 puis 170 000 en 2027. En face, la banque projette la formation de 223 000 nouveaux ménages en 2026 et de 217 000 en 2027.
Même en 2027, sur la trajectoire de construction optimiste retenue par la banque, la formation de ménages dépasse les mises en chantier d'environ 47 000 unités — et les mises en chantier ne sont pas des livraisons, lesquelles arrivent avec deux à trois ans de décalage. BBVA chiffre le déficit cumulé à quelque 885 000 logements d'ici 2027. L'investissement résidentiel passe de 5,7 % du PIB en 2026 à 6,0 % en 2027, un niveau encore modeste au regard du cycle de construction espagnol d'avant 2008.
Là où la prévision rencontre les données du moment
L'instantané Espagne de Glopra au 23 juillet 2026 relève une moyenne nationale de 2 331 dollars le mètre carré, avec une hausse des prix de 12,8 % sur douze mois — assez proche des 12,0 % annuels projetés par BBVA pour que la banque annonce, au fond, le maintien du rythme en cours plutôt qu'un retournement. Le rendement locatif brut s'établit à 5,45 % au niveau national.
Pour un acheteur, l'écart entre villes compte davantage que le chiffre national. Madrid se situe à 6 850 dollars le mètre carré pour un rendement brut de 5,04 %, Barcelone à 6 002 dollars avec 7,40 %, Valence à 3 839 dollars avec 5,99 %.
Le risque que la prévision n'intègre pas
Notre score de risque de bulle pour l'Espagne s'élève à 61 sur 100, dans la bande élevée. À l'échelle des villes, les lectures divergent nettement : Madrid 76, Barcelone 60, Valence 83 — le plus haut de notre échantillon espagnol, et c'est aussi la ville qui a monté le plus vite. Ces scores mesurent la distance parcourue par les prix au regard de l'histoire propre de chaque marché en matière de revenus, de loyers et de crédit. Une pénurie structurelle d'offre est un moteur de prix réel et durable. C'est aussi l'argument qui a précédé la plupart des corrections immobilières, car une pénurie explique pourquoi les prix ont monté et ne dit rien de ce que les acheteurs pourront payer ensuite. Dans la prévision même de BBVA, la hausse des prix est divisée par deux entre 2026 et 2027 sans que le déficit change.
Sources: BBVA Research via idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/13/910033-la-venta-de-viviendas-caera-un-7-3-en-2026-con-incrementos-de-precios-del-12-segun