L'Espagne compte 740 000 logements de retard et devrait en livrer 230 000 par an
L'Espagne a accumulé un déficit de 740 000 logements depuis 2021 ; le combler suppose huit ans à plus de 230 000 livraisons annuelles, selon OBS Business School.
L'Espagne a accumulé depuis 2021 un déficit de 740 000 logements et ne le comblera pas avant huit ans au mieux, et encore, à un rythme de construction que le pays n'a jamais tenu dans la durée. C'est la conclusion centrale du rapport 2026 sur le marché immobilier rédigé par Carlos Balado García pour l'OBS Business School et transmis à la presse espagnole le 25 août : résorber le retard suppose plus de 230 000 logements achevés par an, soit 128 % au-dessus du rythme de 2024.
Une arithmétique simple et sans pitié
Depuis 2021, l'Espagne a vu se former 1,207 million de ménages nouveaux et achevé 474 000 logements. L'écart, c'est le déficit, et il grossit chaque année où les deux courbes ne se rejoignent pas. Le pays construit aujourd'hui environ 2,7 logements pour 1 000 habitants. L'effet sur les prix est déjà là : la moyenne nationale s'établit à 2 429 euros le mètre carré, 36,5 % au-dessus du pic de 2007 qui a précédé le dernier krach. L'écart interne est considérable : San Sebastián est la capitale provinciale la plus chère à 6 154 euros le mètre carré, Zamora la moins chère à 1 372 euros, et la région de Madrid s'établit en moyenne à 4 407 euros.
Où la pénurie se manifeste vraiment
Pour Balado, ni la pénurie ni la construction ne se répartissent uniformément : on construit, selon sa formule, là où c'est le moins nécessaire et l'on cale là où le besoin est le plus fort. Les chiffres de solvabilité disent où se situe ce besoin. Un ménage espagnol consacre désormais 44 % de ses revenus aux mensualités de crédit de la première année, contre les 35 % habituellement considérés comme un plafond soutenable. Aux Baléares, la part atteint 56,8 % ; en Estrémadure, elle tombe à 24,7 %. Le marché locatif est plus tendu encore. Le nombre de logements disponibles à la location a reculé de 14 000 sur un an, et une annonce moyenne attire 141 demandes, contre 112 en 2025 et environ 15 dans un marché équilibré. Le rapport anticipe une poursuite de la hausse des loyers d'environ 10 % par an.
Les capitaux arrivent plus vite que les logements
Du côté de l'investissement, aucun problème d'offre. L'investissement immobilier en Espagne a atteint 6,3 milliards d'euros au premier trimestre 2026, en hausse de 93 % sur un an, ce qui fait de l'Espagne, sur ce critère, le marché le plus attractif d'Europe. Le plan national du logement pour 2026-2030 mobilise 7 milliards d'euros face à un déficit qui exige d'absorber 230 000 unités par an. De l'argent qui entre à cette vitesse dans un parc figé, c'est précisément ce qui produit les chiffres de prix et de loyers ci-dessus.
Ce que les rendements disent aux investisseurs
L'aperçu Espagne de Glopra montre le même mécanisme par le rendement : 5,45 % de rendement locatif brut à l'échelle nationale, des prix supérieurs de 12,8 % à ceux d'il y a un an, et Barcelone à 7,4 % brut. Des rendements qui tiennent alors que les valeurs vénales progressent à deux chiffres, cela signifie que les loyers montent au moins aussi vite que les prix : c'est l'allure de la rareté dans le tableur d'un investisseur, et c'est ce que produit un marché à 141 demandes en moyenne par annonce locative. Le risque de cet équilibre est symétrique et mérite d'être formulé : une réponse de l'offre assez ample pour effacer un déficit de 740 000 logements comprimerait mécaniquement la croissance des loyers qui soutient aujourd'hui ces rendements. L'horizon de huit ans retenu par l'OBS dit à quel point cela a peu de chances d'arriver vite.
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un