Un rapport du gouvernement suisse conclut qu'élargir l'aide à l'accession ferait surtout monter les prix

Un rapport du Conseil fédéral publié le 18 septembre conclut qu'élargir l'aide aux acheteurs ferait surtout monter les prix. Le taux de propriétaires était de 35,7 % en 2024.

Le Conseil fédéral suisse a publié le 18 septembre 2026 un rapport concluant qu'un soutien public supplémentaire et généralisé à l'accession à la propriété n'apporterait pas grand-chose, car il relèverait la demande et avec elle les prix immobiliers sans ajouter un seul logement au parc. Le taux de propriétaires en Suisse s'établissait à 35,7 % en 2024 et recule légèrement.

Ce qui a été demandé et ce qui est revenu

Le rapport répond au postulat 23.4323, déposé par la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des États. La question était de savoir si la Confédération devait faire davantage pour que les ménages puissent acheter. La réponse : donner aux ménages plus d'argent pour enchérir, sur un marché où cela ne fait rien construire de neuf, modifie surtout le prix et non le nombre de propriétaires.

C'est une formulation inhabituellement directe de la part d'un gouvernement à propos de ses propres dépenses potentielles, et c'est précisément pour cela qu'elle intéresse au-delà de la Suisse : le même mécanisme joue partout où des subventions du côté de la demande rencontrent une offre rigide.

Un chiffre pour le chemin non emprunté

Le rapport chiffre le scénario alternatif. Soutenir 1 000 biens par an avec des prêts de 100 000 francs en moyenne coûterait à la Confédération, selon son estimation, environ un milliard de francs sur le long terme. Placer 1 000 biens par an à côté d'un taux de propriétaires de 35,7 % montre le peu que cet argent achèterait, et c'est justement l'argument du rapport contre la dépense.

Les trois mesures qui avancent réellement

Plutôt qu'une subvention large, le Conseil fédéral renvoie à trois chantiers déjà engagés. Le premier est le changement de système dans l'imposition de la propriété du logement, avec la suppression de la valeur locative imputée, l'Eigenmietwert, qui entre en vigueur au début de 2029. Le deuxième est le rachat rétroactif dans le pilier 3a, possible depuis 2026. Le troisième est un réexamen des dispositifs ruraux existants d'encouragement à la propriété, gérés par la fondation suisse pour l'encouragement à la propriété du logement et par les programmes d'aide structurelle de l'office fédéral de l'agriculture, afin de supprimer les canaux de financement redondants et d'accroître l'efficacité.

Un seul de ces trois points porte une date. La réforme fiscale de 2029 est le seul engagement ferme du paquet ; le reste relève de l'analyse et du réexamen.

Le marché que décrit le rapport

Les données suisses de Glopra situent le prix national du logement à 9 467,70 dollars le mètre carré, avec un loyer d'offre de 23,30 dollars par mètre carré et par mois. Cela donne un rendement locatif brut de 2,95 %, ou 2,79 % après l'impôt effectif de 5,57 % sur les revenus locatifs, et cela coexiste avec un score de risque de bulle de 73, dans la bande élevée. Les frais de transaction s'élèvent à 6,1 %.

Sur les séries longues, c'est la monnaie qui fait l'essentiel du travail. Les prix suisses ont progressé de 4,5 % en francs sur douze mois et de 4,1 % en dollars ; sur cinq ans, de 18,8 % en francs mais de 37,4 % en dollars ; sur dix ans, de 38,7 % en francs contre 73,1 % en dollars. Pour un propriétaire étranger, la plus grande part du gain décennal est venue du franc et non du logement suisse. Les acheteurs étrangers relèvent en outre du régime Lex Koller, selon lequel les non-résidents doivent obtenir une autorisation pour acquérir un logement.

En rassemblant les pièces, le raisonnement du Conseil fédéral tient : un rendement brut de 2,95 %, un taux de propriétaires de 35,7 % et une lecture de bulle élevée décrivent un marché où le prix du parc est fixé par autre chose que le revenu qu'il produit. Ajouter du pouvoir d'achat à ce marché relève de la politique des prix, non de la politique du logement. Le rapport s'arrête à ce constat : il ne propose aucune subvention nouvelle et ne décide rien sur l'offre.

Sources: Swiss Federal Council, Bericht analysiert moegliche Massnahmen zur Wohneigentumsfoerderung, 18 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/MLAe1OGlsuFn

Market data: Switzerland