La Banque nationale suisse maintient son taux directeur à 0% en septembre 2026

La Banque nationale suisse a laissé son taux directeur à 0% le 24 septembre 2026 et prévoit une inflation de 0,7% cette année, de 0,8% en 2027 et de 0,8% en 2028.

La Banque nationale suisse a laissé son taux directeur inchangé à 0% dans son appréciation de politique monétaire du 24 septembre 2026. L'inflation des prix à la consommation est passée de 0,6% en mai à 0,8% en août, et la banque prévoit désormais 0,7% pour 2026, 0,8% pour 2027 et 0,8% pour 2028. Elle attend une croissance de l'économie suisse comprise entre 1,5% et 2% cette année et d'environ 1,5% en 2027.

Une chose que cette publication ne fait pas : elle ne mentionne pas le logement. L'appréciation est un document purement consacré aux taux et à l'inflation ; elle ne contient aucune affirmation sur le crédit hypothécaire ou l'immobilier résidentiel. La lecture immobilière qui suit est donc la nôtre, tirée du taux lui-même et non d'une déclaration de la banque.

Le zéro est le prix de référence de l'argent hypothécaire suisse

Un taux directeur de 0% est l'ancrage sous l'un des emprunts résidentiels les moins chers du monde développé. Avec une inflation à 0,8% et une prévision qui l'y maintient deux années de plus, la banque ne s'est laissé aucune raison évidente de bouger, ce qui revient à dire que la tarification hypothécaire suisse a peu de chances d'être renchérie par la politique monétaire à court terme.

Pour un propriétaire suisse, c'est confortable. Pour un investisseur international qui compare des marchés, c'est la donnée qui explique pourquoi les rendements suisses ont l'allure qu'ils ont, et l'explication ne flatte pas le rendement.

L'arithmétique du rendement est exceptionnellement serrée

Notre ligne nationale suisse, dans son instantané du 22 septembre 2026, porte un prix affiché de 9 468 USD le mètre carré pour le segment des appartements, converti depuis 7 719 francs suisses le mètre carré, avec une fourchette publiée de 4 631 à 10 807 francs. Le loyer affiché correspondant, issu du même jeu de données, s'élève à 23,30 USD le mètre carré par mois, converti depuis 19 francs. Ces deux chiffres produisent un rendement brut d'environ 3,0%, avant tout coût, toute vacance et tout impôt.

C'est la conséquence pratique d'un taux zéro appliqué des années durant au logement : les valeurs en capital ont été poussées à la hausse face à des loyers qui ne peuvent pas suivre, de sorte que le rendement locatif se comprime. Notre tendance de prix sur douze mois pour la Suisse est de 4,5% en francs et de 1,2% une fois le mouvement de change retiré ; les prix sont supérieurs de 18,8% à ceux de cinq ans plus tôt et de 38,7% à ceux de dix ans plus tôt, et notre lecture du risque de bulle s'établit à 73 sur 100, dans la bande élevée.

La question de l'accès précède celle du rendement

La Suisse est aussi le marché où le premier problème d'un acheteur étranger n'est pas le rendement mais l'autorisation. Sous le régime de la Lex Koller, une personne non résidente a besoin d'une autorisation pour acquérir un logement, et les autorisations sont limitées par canton et par affectation. Cette contrainte n'a pas changé avec cette décision de taux, et c'est la raison pour laquelle le logement suisse se comporte moins comme un actif échangé à l'international que son niveau de prix ne le laisserait penser.

Là où l'achat est possible, le volet coûts est exceptionnellement favorable. Les frais de transaction atteignent 6,1% du prix, un niveau bas pour l'Europe occidentale, et l'impôt effectif sur le revenu locatif d'un non-résident avoisine 5,6%, parmi les plus bas que nous relevions où que ce soit. Notre niveau de confiance pour la ligne suisse est moyen, parce que le couple prix et loyer provient d'un unique éditeur national de services immobiliers et non d'un office statistique, même si les deux côtés du couple sortent du même jeu de données et du même segment.

Sources: Swiss National Bank, Monetary policy assessment of 24 September 2026, press release https://www.snb.ch/en/publications/communication/press-releases-restricted/pre_20260924

Market data: Switzerland