La Suisse rejette l'initiative sur les loyers et propose un loyer statistique de comparaison

Le Conseil fédéral suisse répondra à l'initiative sur les loyers par un contre-projet qui fixe le loyer initial à partir d'une référence statistique, puis l'indexe.

Le Conseil fédéral suisse a annoncé le 25 septembre 2026 qu'il rejette l'initiative populaire sur les prix des loyers et qu'il y répondra par un contre-projet indirect appuyé sur deux mécanismes: un loyer statistique de comparaison pour fixer le loyer au début du bail, et une indexation du loyer pendant que le bail court. L'initiative, déposée le 23 juin 2026, inscrirait la définition d'un loyer abusif dans la constitution fédérale et obligerait les autorités à contrôler les loyers automatiquement et à intervalles réguliers.

L'argument du gouvernement est de procédure et non d'idéologie. Une référence assortie d'un indice, soutient-il, donne des règles claires, transparentes et vérifiables, et rend superflus les contrôles officiels automatiques des loyers que réclame l'initiative.

Ce qui changerait réellement pour un bailleur

Aujourd'hui, le locataire suisse qui soupçonne un loyer excessif doit le contester, et la discussion porte sur les coûts du bailleur et le taux d'intérêt de référence. Le contre-projet déplace le point de départ du litige vers la statistique. Le loyer admissible au début du bail se lirait sur une valeur de comparaison et suivrait ensuite un indice plutôt qu'un nouveau calcul.

Le seul seuil chiffré de l'annonce concerne le rendement net admissible, rattaché au fait que le taux d'intérêt de référence dépasse 2 pour cent.

Rien n'est arrêté. Le gouvernement entend modifier l'ordonnance sur le bail à loyer de locaux d'habitation et commerciaux d'ici avril 2027, ouvrir une consultation publique au premier semestre 2027 et transmettre son message au parlement d'ici fin 2027. Un contre-projet est aussi une position de négociation, et entre ce texte et une modification de la loi se tiennent les deux chambres et, très probablement, une votation populaire.

L'annonce ne contient aucune statistique de loyer

Cela mérite d'être dit sans détour. Le communiqué ne donne aucun chiffre sur le nombre de logements loués, aucun niveau de loyer et aucun décompte de litiges locatifs. Toute lecture de ce que cela signifie pour le marché, y compris celle qui suit, est une déduction tirée du mécanisme et non quelque chose que le Conseil fédéral a publié.

Pourquoi les règles locatives mordent plus fort en Suisse que le titre ne le laisse croire

Selon les données de Glopra, le prix affiché national suisse d'un appartement est d'environ 9 468 USD le mètre carré, contre un loyer affiché de 23,30 USD le mètre carré par mois. Les deux chiffres viennent du même éditeur, du même segment national des appartements et du même jeu de données, ce qui rend le rapport défendable, et les valeurs sous-jacentes en monnaie locale sont de 7 719 francs suisses le mètre carré, dans une fourchette publiée de 4 631 à 10 807 francs, et de 19 francs de loyer mensuel. Cet appariement donne un rendement brut d'environ 3,0 % avant frais. Nous classons la ligne en fiabilité moyenne parce que les deux côtés sont des valeurs affichées d'un éditeur privé et non des relevés de transactions.

Un rendement proche de 3,0 % est la raison pour laquelle les règles de fixation du loyer pèsent ici davantage que sur un marché à rendement plus élevé. Quand la quasi-totalité du retour se trouve dans la valeur du capital et non dans le loyer, modifier la manière de fixer la jambe de revenus atterrit sur une marge mince. Les prix affichés suisses sont 4,5 % plus hauts sur douze mois en francs, 1,2 % plus hauts une fois le mouvement de la devise retiré, 18,8 % plus hauts sur cinq ans et 38,7 % plus hauts sur dix ans. Nous notons le risque de bulle de ce marché à 73, dans la bande élevée.

Pour un non-résident, l'ordre s'inverse. La Lex Koller exige une autorisation avant qu'un acheteur étranger puisse acquérir un logement, la question du permis arrive donc avant tout calcul sur la régulation des loyers. Les frais d'acquisition atteignent 6,1 % du prix, et les revenus locatifs supportent dans notre cas standardisé de non-résident un taux effectif de 5,57 %, à l'intérieur d'une large fourchette de 0,31 % à 16 %, parce que l'impôt suisse sur le revenu est fixé à trois niveaux de l'État.

Un loyer statistique de comparaison peut aussi couper dans l'autre sens. Une référence qui plafonne les loyers au-dessus de la norme locale peut tout autant justifier de relever ceux qui se situent en dessous, et l'effet qui l'emportera dépend de chiffres que le Conseil fédéral n'a pas encore posés sur la table.

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland