Fiscalité immobilière et frais d'acquisition en Thaïlande pour l'acheteur étranger (2026)
Les loyers thaïlandais sont imposés à 3,37% effectifs et l'achat coûte 7,5%, mais Bangkok atteint 4 833 USD le mètre carré pour un ratio prix/revenu de 24,0.
En Thaïlande, la fiscalité n'est presque jamais l'obstacle. Le loyer supporte un taux effectif de 3,37% et l'acquisition ajoute 7,5% au prix, deux des chiffres les plus doux du groupe suivi par Glopra. L'obstacle est le prix lui-même : 4 833 USD le mètre carré en moyenne dans la capitale et un rapport prix sur revenu annuel de 24,0, le plus élevé du groupe dans le relevé de données de Glopra du 23 juillet 2026, établi selon la méthodologie v3.
Ce que recouvrent les 7,5% de frais d'entrée
Glopra chiffre le coût total de transaction à 7,5% du prix d'achat : droits et redevances liés à l'enregistrement au Département des Terres, honoraires d'avocat, commission d'agence. En France ou en Belgique, le même bloc pèse deux fois plus.
La moyenne renseigne mal sur un contrat précis. En Thaïlande, la répartition de ces frais entre vendeur et acheteur se négocie, et elle se négocie réellement, donc faites chiffrer votre acquisition ligne par ligne par un avocat thaïlandais plutôt que de reprendre un pourcentage de groupe.
Le loyer relève de l'article 40(5), et les abattements passent en premier
Les revenus locatifs d'un bien thaïlandais relèvent de l'article 40(5) du Code des impôts, comme l'expose l'administration fiscale sur rd.go.th . Avant tout taux, l'article 5 du Décret royal n° 11 ouvre un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts d'immeubles bâtis, sans le moindre justificatif. Vient ensuite l'abattement personnel de 60 000 THB de l'article 47(1)(a), puis les 150 000 premiers THB du solde relèvent de la tranche à taux nul. Seul ce qui subsiste rencontre le barème progressif.
D'où le résultat : le cas modèle de Glopra aboutit à 3,37% de taux effectif, dans une fourchette de 0,86% à 5,88% selon le niveau de loyer. La location résidentielle échappe par ailleurs à la TVA au titre de l'article 81(1)(t), et le rendement locatif brut ressort à 6,22%.
La retenue de 15% n'est pas libératoire
Un propriétaire personne physique non résident subit habituellement une retenue de 15% à la source au titre de l'article 50(2). Ce n'est pas un «prélèvement libératoire». C'est un acompte, imputé intégralement sur la déclaration annuelle, et lorsque la dette annuelle s'avère inférieure, l'écart est restitué.
Le piège tient à l'inaction. Celui qui encaisse des loyers pendant cinq ans sans jamais déposer de déclaration thaïlandaise n'a pas payé 3,37%, il a payé 15%, et personne ne lui rendra la différence de sa propre initiative.
Tranchez donc la question avant l'achat : qui déposera la déclaration thaïlandaise, la société de gestion, un comptable local ou vous-même ? C'est le poste le moins cher de toute l'opération et c'est lui qui décide si votre charge réelle sera de 3,37% ou de 15%.
Une fiscalité douce sur un marché cher
Sur dix ans, les prix de Bangkok progressent de 41,2% en dollars et de 11% sur cinq ans, mais reculent de 3,7% sur les douze derniers mois, et Glopra note le risque de bulle à 62, niveau élevé. Un ratio de 24,0 signifie que les salaires thaïlandais ne portent pas les prix affichés à Bangkok : ce sont les capitaux étrangers qui les portent, et c'est là que se loge la fragilité. Le faible coût de détention rend au moins l'attente peu coûteuse, ce qu'aucun marché européen ne permet vraiment. Avant de vous engager, faites recalculer vos chiffres sur votre propre revenu par un conseiller fiscal en Thaïlande.
Les règles fiscales évoluent et cet article constitue une information générale, non un conseil fiscal ; faites confirmer votre situation par un conseiller qualifié en Thaïlande.
Sources
Code des impôts thaïlandais, articles 40(5), 47(1)(a), 50(2), 81(1)(t)
Décret royal n° 11, article 5
Administration fiscale thaïlandaise ( rd.go.th )
Relevé de données Glopra, 23 juillet 2026, méthodologie v3