Le prix au mètre carré des logements neufs à Tokyo a reculé de 9,1 % en août, l'offre de 12,4 %
Les promoteurs ont mis sur le marché 1 140 logements neufs dans l'aire de Tokyo en août, 12,4 % de moins qu'un an plus tôt, et le prix au mètre carré a reculé de 9,1 %.
Les promoteurs ont mis en vente 1 140 logements neufs en copropriété dans l'aire métropolitaine de Tokyo en août 2026, soit 161 de moins que les 1 301 d'août 2025, un repli de 12,4 %. Le prix moyen au mètre carré s'est établi à 1 444 000 yens, en baisse de 144 000 yens, ou 9,1 %, sur un an, tandis que le prix moyen par logement a cédé 5,4 % pour revenir à 97,7 millions de yens. Le Real Estate Economic Institute a publié l'enquête le 17 septembre 2026.
Une moitié de la région s'est bien vendue, l'autre non
Le taux de réservation du premier mois, c'est-à-dire la part des logements nouvellement mis sur le marché qui trouvent preneur en un mois, s'élève à 61,1 % pour l'ensemble de la région, en recul de 4,0 points sur un an. Ce chiffre unique masque une fracture large même à l'échelle de Tokyo. Les 23 arrondissements de Tokyo ont absorbé 478 logements, 41,9 % du total, dont 72,4 % ont été vendus. Le reste de la préfecture de Tokyo a mis sur le marché 173 logements et en a vendu 15,0 % : un écart de 57,4 points à l'intérieur d'une même préfecture.
Les préfectures périphériques n'ont pas suivi la propre banlieue de la capitale dans sa chute. Chiba a lancé 247 logements et en a réservé 70,0 % ; Kanagawa, 140 logements à 69,3 % ; Saitama, 102 logements à 53,9 %. Le coin le plus faible du mois n'était pas le plus éloigné.
Le prix moyen est écrit par une poignée d'adresses
Les six arrondissements centraux de Tokyo ont concentré 217 logements, 19,0 % de tout ce qui a été lancé dans la région, à 181,13 millions de yens en moyenne et 2 774 000 yens le mètre carré. L'ensemble des 23 arrondissements affiche 2 122 000 yens le mètre carré, le reste de la préfecture de Tokyo 961 000 yens et Chiba 948 000 yens. La moyenne régionale de 1 444 000 yens se loge entre ces extrêmes sans décrire aucun d'eux.
Les immeubles de vingt étages ou plus représentent 12 programmes et 244 logements, avec un taux de réservation de 82,0 %, le segment le plus solide du mois. Au total, 909 logements, soit 79,7 % de l'offre, ont été enregistrés pour un financement Flat 35, et le stock invendu s'établissait à 6 610 logements fin août. L'institut attend environ 1 500 logements en septembre.
Le Kansai est parti dans l'autre sens
La région du Kinki a lancé 517 logements, 44,2 % de moins que les 927 d'un an plus tôt. L'institut relève qu'il s'agit du plus bas niveau pour un mois d'août depuis 1993, année où 502 logements avaient été proposés. Les prix y ont pourtant progressé : le prix moyen par logement a gagné 9,2 % pour atteindre 59,47 millions de yens et le prix au mètre carré 7,9 % pour atteindre 972 000 yens. Le taux de réservation s'établit à 67,3 %, en baisse de 3,5 points, et le stock invendu à 3 141 logements. Deux des plus grands marchés du Japon ont donc évolué en sens inverse sur les prix le même mois, sur une offre en repli dans les deux cas.
Sur quoi tout cela repose
Les données de marché de Glopra situent le logement ancien en copropriété dans les 23 arrondissements de Tokyo à 11 800,30 dollars le mètre carré, avec un loyer d'offre de 33,48 dollars par mètre carré et par mois. Cela donne un rendement locatif brut de 3,40 % et de 3,18 % après l'impôt effectif de 6,72 % sur les revenus locatifs. Sur douze mois, ces prix progressent de 9,3 % en yens mais de 3,7 % seulement en dollars, le yen ayant perdu 5,1 % sur la même période ; sur dix ans l'écart est plus large encore, 73,2 % en yens contre 25,9 % en dollars. Les frais de transaction atteignent 10,9 % et le score de risque de bulle, 72, se situe dans la bande élevée.
La ligne nationale est d'une autre nature. Elle porte un prix de 3 307,20 dollars le mètre carré pour le logement ancien en copropriété, dérivé de l'enquête auprès des emprunteurs Flat 35 de la Japan Housing Finance Agency, et aucun rendement locatif, car aucun éditeur japonais ne publie de loyer résidentiel national qui puisse être apparié à un prix national issu de la même source et de la même période. Cette absence est documentée plutôt que comblée.
Sources: Real Estate Economic Institute, Tokyo metropolitan new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/687/za4cO8m1.pdf; Real Estate Economic Institute, Kinki new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/686/za4cO8m2.pdf