Tokyo : quatrième mois de baisse pour l'ancien, et les prix de revente passent dans le rouge
REINS a enregistré 3 638 ventes d'appartements anciens dans le Grand Tokyo en juillet, en recul de 8,6 % sur un an, avec 47 151 biens en stock et le mètre carré en baisse.
Les ventes d'appartements anciens dans le Grand Tokyo sont tombées à 3 638 en juillet 2026, en baisse de 8,6 % sur un an et pour le quatrième mois consécutif, selon les chiffres publiés le 10 août par le réseau REINS. Les prix ont désormais suivi les volumes : le prix moyen des compromis a cédé 0,7 % à 52,67 millions de yens et le prix au mètre carré a reculé de 1,5 %, à environ 841 700 yens. Le stock s'établissait à 47 151 annonces, contre 16 474 nouvelles mises en vente au cours du mois.
REINS est le réseau d'information immobilière désigné, placé sous l'autorité du ministère japonais des Transports ; sa série mensuelle couvre Tokyo, Kanagawa, Saitama et Chiba, les quatre préfectures de la région capitale.
Les maisons individuelles ont pris le chemin inverse
Les maisons individuelles anciennes totalisent 1 738 ventes, en repli bien plus modéré de 1,9 %, et leur prix moyen progresse de 0,6 % à 39,33 millions de yens, septième hausse mensuelle d'affilée. La divergence est réelle, mais l'échantillon des maisons est plus étroit et plus sensible aux biens qui se vendent un mois donné : ce 0,6 % isolé ne fait pas une tendance. Quatre mois consécutifs de repli des volumes d'appartements constituent le signal le plus solide.
Le stock est le chiffre à surveiller ensuite. Avec 47 151 annonces pour 3 638 compromis mensuels, le Grand Tokyo porte près de treize mois d'offre d'appartements au rythme d'absorption actuel — un ratio qui pèsera sur les prix affichés s'il se prolonge à l'automne.
Le neuf et l'ancien racontent deux histoires contraires
C'est ici qu'il faut de la prudence, y compris avec nos propres chiffres. La série tokyoïte de Glopra affiche des prix en hausse de 9,3 % en yens sur les douze derniers mois, pour une moyenne urbaine de 11 134 dollars le mètre carré et un rendement locatif brut de 3,59 %. REINS, lui, donne un prix au mètre carré dans l'ancien en baisse de 1,5 % sur un seul mois, en glissement annuel.
Les deux sont exacts. Ils décrivent des segments différents sur des fenêtres différentes. Le marché du neuf a battu des records — les prix des appartements neufs de la région de Tokyo ont atteint un sommet historique au premier semestre 2026 — tandis que l'ancien s'assouplit depuis le printemps, et notre chiffre sur douze mois couvre une période dominée par la poussée du neuf. Notre niveau de prix moyen urbain repose en outre sur une base plus large et davantage pondérée vers le haut de gamme que l'échantillon de revente à quatre préfectures de REINS : les deux niveaux ne sont donc pas directement comparables et ne doivent pas être mis côte à côte comme s'ils l'étaient.
La devise fait l'essentiel du travail
Pour un acheteur étranger, le chiffre en yens n'est pas la performance. Les prix tokyoïtes en hausse de 9,3 % en yens deviennent moins 2,2 % en dollars sur les mêmes douze mois, et le chiffre national japonais de plus 8,0 % en yens se transforme en moins 3,3 %. Un investisseur dont la devise de référence est le dollar a perdu du terrain sur un marché en hausse. Notre taux effectif d'imposition des loyers pour les non-résidents au Japon ressort à 6,72 %, parmi les plus bas de l'Asie développée, ce qui ramène le rendement brut tokyoïte de 3,59 % à environ 3,3 % net. Notre score de bulle pour Tokyo est de 72, dans la bande élevée.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/