Fiscalité immobilière et frais d'acquisition en Turquie (2026)
La Turquie vue par Glopra en 2026 : 8,7 % de frais d'acquisition, 7,32 % de rendement brut, 18,39 % d'imposition réelle et un seuil de 1 500 000 TRY décisif.
Le prix d'entrée turc rassure, la fiscalité locative se révèle plus tard, souvent après la signature du premier bail. Dans l'état des données arrêté par Glopra au 23 juillet 2026 selon la méthodologie v3, le mètre carré moyen à Istanbul ressort à 1 755 USD, les frais d'acquisition totaux à 8,7 % du prix et le rendement locatif brut à 7,32 %. La charge fiscale effective sur les loyers, elle, atteint 18,39 %, ce qui en fait le point faible du dossier.
Ce que recouvrent les 8,7 %
La taxe de transfert du tapu constitue le poste principal, complétée par la commission d'agence, la traduction assermentée, les frais de notaire et l'assurance obligatoire contre les séismes. Sur un logement neuf acheté directement au promoteur, le total descend souvent sous la moyenne : l'acquéreur étranger qui règle en devises introduites en Turquie peut bénéficier d'une exonération de TVA, assortie d'une durée de détention de trois ans, et la commission d'agence disparaît le plus souvent.
« Dar mükellef » : un statut qui ne vous coûte aucun avantage
Beaucoup de guides francophones affirment le contraire, à tort. Le statut de contribuable à obligation limitée détermine l'assiette imposable, pas l'accès aux abattements. Vous conservez l'exonération des loyers d'habitation de l'article 21 de la loi sur l'impôt sur le revenu, l'istisna, fixée à 58 000 TRY pour 2026. Vous conservez également le götürü gider de l'article 74/3, un abattement forfaitaire de 15 % du loyer brut, retenu sans aucun justificatif et à la place des charges réelles. Le guide de l'administration fiscale turque destiné aux non-résidents confirme les deux.
Appliqués ensemble au cas type de Glopra, ils aboutissent à ces 18,39 %, dans une fourchette de 13,96 % à 22,82 % selon le niveau de loyer encaissé sur l'année.
Le palier de 1 500 000 TRY
L'article 21(2) ne prévoit aucune transition. Dès que le loyer d'habitation brut annuel franchit 1 500 000 TRY, l'exonération n'est ni réduite ni lissée : elle disparaît en totalité. Le seuil correspond à environ 2 650 USD de loyer mensuel et s'apprécie sur l'ensemble des loyers d'habitation, non logement par logement.
La conséquence est mécanique. Un propriétaire qui met un deuxième appartement en location ne perd pas l'abattement sur ce seul bien, il le perd sur tout son parc. La déclaration annuelle, la yıllık beyanname, intervient bien après la signature du bail qui a fait basculer le calcul : la simulation doit donc précéder l'exercice fiscal.
Locataire particulier, aucune retenue
Avec un locataire personne physique, rien n'est prélevé à la source. Le loyer arrive intégralement et la déclaration annuelle solde définitivement l'impôt, sans avis complémentaire par la suite. La retenue n'apparaît que si le preneur est une entreprise, celle-ci se chargeant alors du versement. Les textes en vigueur figurent sur gib.gov.tr et sont révisés fréquemment, ce qui rend prudent de vérifier les montants chaque année.
Une hausse récente, une décennie plus terne
Glopra relève, en dollars, +114,6 % sur cinq ans, +56,1 % sur dix ans et +6,6 % sur les douze derniers mois. Un gain décennal inférieur au gain quinquennal date précisément le mouvement : la progression est récente et resserrée, la première moitié de la décennie ayant été quasi plate en dollars. Le risque de bulle est jugé élevé, à 60 points, sur des données classées en confiance haute. Le rapport prix/revenu de 6,58 reste le plus bas du groupe de comparaison, signe que les ménages turcs accèdent encore au marché.
Les règles fiscales évoluent et ce texte constitue une information générale, non un conseil fiscal — validez votre situation auprès d'un conseiller turc.
Sources
gib.gov.tr
Gelir İdaresi Başkanlığı
Glopra