Turquie : achat immobilier par un étranger et déroulement de la transaction
La Turquie reste ouverte à presque tout acheteur étranger, mais impose une expertise obligatoire, un certificat de change et un contrôle des zones militaires.
Le rapport entre prix et revenu s'établit en Turquie à 6,58 (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3), la valeur la plus favorable de tout notre échantillon. Ce chiffre dit une chose que les commentaires de marché omettent souvent : les salaires locaux atteignent encore les prix locaux, et le marché ne repose donc pas uniquement sur des capitaux étrangers. L'acheteur étranger rencontre autre chose, une succession de passages administratifs que la plupart des marchés européens ignorent.
Qui peut acquérir, et comment le vérifier ?
Le texte de référence est l'article 35 de la loi n° 2644 sur le registre foncier. La loi n° 6302, adoptée le 3 mai 2012 et publiée au Journal officiel le 18 mai 2012, a supprimé l'ancienne condition de réciprocité, qui subordonnait l'achat par un étranger au droit équivalent reconnu aux citoyens turcs dans son pays. À la place, la loi laisse au Président le soin de déterminer quelles nationalités peuvent acquérir, au regard des relations bilatérales et de l'intérêt national, et d'assortir les acquisitions de restrictions par pays, région, durée ou type de bien.
La liste n'est pas publiée. La Direction générale du cadastre renvoie les demandes aux ambassades et consulats turcs, à elle-même ou au bureau foncier qui instruit le dossier. Un nombre précis de pays éligibles avancé par une agence relève de l'argumentaire commercial : seule la réponse du bureau foncier engage.
Jusqu'où va ce qu'une personne peut détenir ?
Deux plafonds jouent en même temps. Une personne physique étrangère ne peut détenir plus de 30 hectares sur l'ensemble du pays, hors succession, et le Président a le pouvoir de doubler ce chiffre. Indépendamment de cela, la propriété étrangère ne peut dépasser dix pour cent de la surface privée d'un même district. C'est ce second plafond que personne n'anticipe : un district côtier ayant épuisé son quota cesse d'enregistrer les acquisitions étrangères.
Le terrain non bâti ajoute une contrainte : l'acquéreur étranger doit déposer un projet d'aménagement auprès du ministère compétent dans les deux ans, faute de quoi le bien est liquidé.
L'article 35 exclut par ailleurs les acquisitions dans les zones militaires interdites et de sécurité, et les zones de sécurité spéciale exigent l'autorisation de la préfecture. Le contrôle est désormais effectué par le bureau foncier à partir des cartes de zonage, ce qui constitue un réel progrès, mais aucun délai légal n'est publié. Là où les cartes sont numérisées, la question se règle dans la demande ; ailleurs, le dossier attend la décision préfectorale.
Quelles pièces font réellement bouger le titre ?
L'expertise indépendante est obligatoire pour l'acheteur étranger et se commande via le portail WebTapu dans le système TADEBİS, en application de la circulaire 2024/2 de la Direction générale, en vigueur depuis le 1er mars 2024. Elle est établie par des experts soumis aux règles du Conseil des marchés de capitaux, et les documents de détermination de valeur délivrés sous le régime actuel courent six mois.
L'article 11 de la loi n° 6305 interdit par ailleurs aux bureaux fonciers d'inscrire un bâtiment couvert sans assurance tremblement de terre valable à la date de l'opération.
Reste le change. Selon la circulaire 2022/1 de janvier 2022, l'acheteur étranger vend les devises du prix à une banque, laquelle les revend à la Banque centrale ; le certificat d'achat de devises porte le nom de l'acheteur, le numéro de passeport ou d'identification étranger et la contre-valeur en dollars. Seuls le dollar, l'euro et la livre sterling sont cédés directement à la Banque centrale, les autres monnaies étant converties au préalable aux cours croisés de référence. C'est ce certificat, et non le contrat privé, qui ancre la valeur déclarée au registre.
S'y ajoutent un numéro d'identification étranger ou fiscal, un certificat de valeur municipal et, si vous ne parlez pas turc, un interprète assermenté agréé par la commission judiciaire.
Combien coûte l'entrée, et pour quel rendement ?
Les droits de mutation sont de deux pour cent côté acheteur et deux pour cent côté vendeur, la répartition restant négociable. Le coût total de transaction ressort à 8,7 pour cent, le rendement locatif brut à 7,32 pour cent, le prix moyen à Istanbul à 1 755 USD/m² et le taux effectif d'imposition des loyers à 18,39 pour cent (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). Notre indicateur de risque de bulle affiche 60 points, un niveau élevé qui s'accorde mal avec le chiffre d'accessibilité. Pour ceux qui visent la citoyenneté par investissement, le seuil immobilier officiel s'établit à 400 000 USD, assorti d'une mention au registre interdisant la revente pendant trois ans.
Cet article constitue une information générale et ne vaut ni conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement ; consultez un avocat turc qualifié avant de vous engager.
Sources
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye, ministère de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique — yourkeyturkiye.gov.tr
Loi n° 2644 sur le registre foncier, article 35, et loi n° 6302 — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, loi n° 6305 — dask.gov.tr
Données pays Glopra, méthodologie v3 — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr