Le logement turc gagne 25 % sur un an mais perd 5,1 % en termes réels
La banque centrale turque chiffre la hausse annuelle des prix du logement à 25 % en juillet, soit 5,1 % sous l'inflation. Istanbul progresse de 27,7 %, les loyers de 28,4 %.
La Banque centrale de la République de Türkiye a établi son indice des prix des logements à 234,8 points pour juillet 2026, sur une base 2023 égale à 100, en hausse nominale de 1,5 % sur le mois et de 25,0 % sur douze mois. Corrigé de l'inflation, ce même indice ressortait 5,1 % au-dessous de son niveau d'un an plus tôt. Pour qui détient un bien turc en livres, c'est ce second chiffre qui décrit ce qui est réellement arrivé à son capital.
Istanbul mène, Izmir cale
Istanbul a enregistré la plus forte progression annuelle des trois grandes villes, à 27,7 %, une hausse mensuelle de 2,7 % portant son indice à 222,5. Ankara suit avec 26,6 % sur un an et 2,2 % sur le mois, pour un indice de 261,3, le plus élevé des trois, signe d'une ascension plus raide depuis l'année de base 2023. Izmir fait exception : les prix y ont glissé de 0,5 % en juillet tout en restant 23,1 % au-dessus de juillet 2025, l'indice s'établissant à 224,0.
Les loyers ont mieux tenu leur valeur que les prix
L'indice des loyers acquittés par les nouveaux locataires a atteint 328,5 points en juillet, en hausse nominale de 1,9 % sur le mois et de 28,4 % sur l'année. Rapporté à l'inflation, cela représente un recul de 2,6 %, soit une perte réelle plus faible que celle subie par les prix. Istanbul mène là encore avec 32,4 % de croissance nominale annuelle, devant les 28,6 % d'Ankara et les 26,3 % d'Izmir.
Des loyers qui devancent les prix, ne serait-ce que de trois points de pourcentage, poussent les rendements vers le haut et non vers le bas. C'est l'explication mécanique du fait que les rendements bruts turcs paraissent élevés face à la majeure partie de l'Europe alors que le volet capital fait piètre figure.
La couche monétaire change tout
L'instantané turc de Glopra affiche une moyenne nationale de 1 076 dollars le mètre carré et un rendement locatif brut de 7,32 %, avec des prix en hausse de 24,5 % sur douze mois en livres mais de 6,3 % seulement en dollars américains. Istanbul affiche 1 340 dollars le mètre carré et 8,17 % de rendement brut ; Antalya se tient à 1 170 dollars, en progression de 26,9 % en livres et de 8,4 % en dollars.
Ces trois lectures du même marché — livre nominale, livre réelle, dollar — produisent des verdicts totalement divergents, ce qui explique pourquoi les comparaisons transfrontalières à un seul chiffre induisent si souvent en erreur ici. Le propriétaire qui compte en livres a perdu du pouvoir d'achat. Celui qui compte en dollars a modestement gagné, uniquement parce que le taux de change n'a pas chuté autant que l'inflation a grimpé, et rien ne garantit que cet écart perdure.
Les risques sont précis plutôt qu'abstraits. Glopra note le risque de bulle de la Turquie à 60 sur 100, dans la bande élevée, et applique au calcul de rendement une fiscalité locative standardisée des non-résidents de 18,39 %. Une croissance nominale inférieure de cinq points de pourcentage à l'inflation n'est pas un krach, mais ce n'est pas davantage l'histoire de valorisation que suggère le titre à 25 %.
Sources: Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT/TCMB), Residential Property Price Index July 2026, 18 Aug 2026 https://www.tcmb.gov.tr/; Hürriyet Daily News, 18 Aug 2026 https://www.hurriyetdailynews.com/turkiye-residential-property-prices-fall-5-percent-in-real-terms-in-july-225754; Sabah, 18 Aug 2026 https://www.sabah.com.tr/ekonomi/tcmb-acikladi-konut-fiyatlarinda-reel-dusus-kiralar-ne-kadar-oldu-7643692